Анализ инвестиционной привлекательности жилой и коммерческой недвижимости Бохума

Повышение привлекательности объектов коммерческой недвижимости с помощью внедрения smart-технологий

Как известно, в понятие «коммерческая недвижимость» входят объекты, назначением которых является получение денежной прибыли от ведения на них коммерческой деятельности. Таким образом, данная недвижимость должна быть максимально привлекательной как с точки зрения объема потенциальных продаж, произведенных на коммерческих площадях, так и со стороны количества денежных средств, затраченных на ее содержание. Тем не менее, в последнее время на рынке коммерческой недвижимости наблюдается тенденция если не снижения, то, по крайней мере, некоторого замораживания спроса. К примеру, анализ результатов 2013 года демонстрирует, что в секторе офисной недвижимости в Москве было приобретено в собственность и арендовано приблизительно 630 тысяч квадратных метров площадей, что на 30% меньше объема сделок, заключенных в аналогичном секторе в 2012 году. Это связано, в том числе, с тем, что формирование на офисных площадях современного уровня комфорта и безопасности привело к их существенному удорожанию. Причем, это касается как первоначального приобретения недвижимости, так и ее последующего обслуживания.

Эффективно решить задачу увеличения объема продаж и аренды коммерческой недвижимости поможет грамотное внедрение smart(смарт)-технологий на данных объектах.

Факторы формирования инвестиционного престижа коммерческого объекта

Для начала определим факторы влияния на инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости. К факторам внешнего влияния традиционно относят следующие:

• внешний вид объекта

• историческая и архитектурная привлекательность (престижность) расположения объекта

• окружающая инфраструктура и т. п.

В свою очередь, внутренними факторами являются ремонт и отделка помещений, состояние инженерных сетей здания, наличие охраны, благоустроенной территории и др. При этом одним из наиболее очевидных отличий двух категорий факторов является степень влияния на них со стороны продавца или арендодателя. Так, повлиять на большинство внешних факторов с целью повышения привлекательности объекта крайне сложно или даже невозможно. Другое дело – внутренние условия, которые арендодатель формирует для привлечения наибольшего числа потенциальных клиентов.

Особенно четко данная зависимость прослеживается на примере классификации офисов. Так, под характеристики одной из общепринятых классификаций D попадают офисы, расположенные в непрезентабельных снаружи и внутри зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями и без современных автоматизированных средств жизнеобеспечения, то время как отличительными чертами офисов наивысшего класса А является развернутая инфраструктура, оптимальная планировка, качественная отделка, автоматизированные информационные системы жизнеобеспечения и безопасности, собственная охрана, парковка, удачное расположение здания и множество других. То же можно сказать и о классификации, к примеру, складских помещений. Естественно, что чем лучше параметры помещений – тем большее количество потенциальных клиентов можно привлечь, однако порой высота арендных ставок заставляет их отказываться от эксплуатации помещений в бизнес-центрах в пользу, скажем, обычной жилой недвижимости, переоборудованной под коммерческие офисы. Получается замкнутый круг, разорвать который призвано грамотное использование smart-технологий.

Умный подход к продажам и аренде

В широком смысле, под реализацией smart-технологий в коммерческих помещениях можно понимать внедрение информационных систем, функционирование которых повышает эффективность, комфорт и безопасность помещений с точки зрения их коммерческой эксплуатации.

Пройдемся по зданию коммерческого назначения. Как известно, театр начинается с вешалки, равно как и бизнес-структура – с вывески. В этом случае смарт-технологии могут выступать в качестве эффективных инновационных решений для формирования рекламных возможностей – это, например, внутренняя и наружная реклама компаний-арендаторов, использование современных высокотехнологичных рекламных носителей, таких как LCD-панели, светодиодные экраны и уличные видеопроекторы (для наружной рекламы) и др.

Внешняя безопасность здания и помещений достигается созданием охраняемой парковки с классическими элементами системы контроля и управления доступом (шлагбаумы, система распознавания автомобильных номеров и др.), а также формированием полноценного видеонаблюдения по периметру здания и вблизи входных групп.

Внутри здания необходимый уровень безопасности обеспечивается продолжением систем видеонаблюдения и контроля доступа, а также охранно-пожарной сигнализацией, голосовым оповещением о чрезвычайных ситуациях и другими системами, объединенными в обширный охранный комплекс.

Комфортное пребывание в помещениях и эффективное решение бизнес-задач также зависит от широты и степени комфортности взаимодополняющей инфраструктуры и бытовых сервисов – конферецзалов, переговорных комнат, банкоматов, кафе и ресторанов, фитнес-центров и салонов красоты, аптек и т. п.. Их эффективная работа становится возможной при наличии профессионально организованных высокоскоростных кабельных систем с повышенным уровнем безопасности (как правило, это волоконно-оптические линии связи (ВОЛС), а также при оснащении помещений локальными сетями и доступом в интернет.

И, наконец, нельзя не упомянуть об инженерных системах жизнеобеспечения здания – это горячее и холодное водоснабжение, теплообеспечение, вентиляция и кондиционирование, бесперебойное электропитание и др., формирующие комфортные условия пребывания в помещениях.

Праздник cамоуправления

Но смарт-технологии не были бы таковыми, если бы не обладали важной особенностью – способностью объединения всех информационных и инженерных систем в единый управляемый комплекс, контроль функционирования которого обеспечивается с помощью единого диспетчерского центра. Если прибавить к этому частичное либо полное включение в управляющий комплекс технологий «умного дома», собственник помещений приобретает, как минимум, следующие преимущества:

• сокращение обслуживающего персонала за счет централизованного управления зданием и его интеллектуальными подсистемами

• 30-процентное уменьшение вложений, связанных с эксплуатацией здания и помещений

• сокращение расходов на энергоснабжение до 50%

• 30% экономии при организации теплоснабжения

• снижение потребления воды до 40%

• сокращение страховых рисков до 40% и др.

Таким образом, важным «побочным» эффектом профессионального внедрения smart-технологий становится существенная экономия денежных средств и, как следствие, снижение арендной ставки либо стоимости оформления коммерческой недвижимости в собственность.

Профессионалы смарт-технологий

Для эффективного внедрения «умных» систем жизнеобеспечения и управления существует два пути. Первым из них является поиск надежного и компетентного системного интегратора, способного разработать и воссоздать «под ключ» в коммерческих помещениях всю необходимую информационную инфраструктуру для привлечения клиентов. Комплексные решения в данной области Вам готовы предложить такие ведущие игроки рынка системной интеграции, как «Ай Би Си Солюшнс», «Домус сапиенс», «Флайлинк», «Teletask» и другие.

Второй не менее выигрышный путь – это возложить ответственность за комплексное управление коммерческой недвижимостью на специализированную компанию, которая, помимо организации сотрудничества с системным интегратором из вышеупомянутого списка, также обеспечит контроль закупок, управление счетами и затратами, своевременную и полную оплату всех счетов, ведение бухгалтерской документации, формирование отчетов и др. Ведущими представителями предприятий данной сферы услуг, также известной как фасилити-менеджемент, являются «Центр Девелопмент», «Садовое кольцо», «Овентал», «Zeppelin», и др.

В поисках взаимности

Подводя итоги, скажем, что, несмотря на определенные сложности в формировании грамотного фундаментального подхода к организации смарт-технологий, их последующее внедрение существенно повысит привлекательность коммерческого объекта, особенно если Вы не заинтересованы в сиюминутной прибыли и предпочитаете длительные партнерские взаимоотношения. Ведь создание максимально комфортных условий для арендаторов, в том числе и за счет снижения арендных ставок ввиду сокращения уже упомянутых расходов на содержание собственности, положительно скажется на Вашем имидже арендодателя. И тогда мимолетный роман с заказчиком превратится в долгосрочный союз, основанный на надежности, порядочности и взаимной выгоде.

Наталья Подорога, специалист по работе с клиентами компании «Флайлинк»
Егор Круглов, руководитель отдела передовых технологий компании «Флайлинк»

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Вложение денежных средств в объекты недвижимого имущества всегда пользовалось большой популярностью — это не только отличный способ сохранить капитал, но и существенно преумножить его. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества проводится с целью решить вопрос о рентабельности проекта.

Сегодня мы рассмотри основные моменты, касающиеся вопроса оценки инвестирования в подобные проекты. Фото и видео в этой статье поможет наглядно представить все аспекты данного процесса.

Вполне логично, что любой инвестор будет вкладывать свои денежные средства только в тот объект недвижимого имущества, который способен через определенный период времени принести приличный доход. При этом он сделает выбор в пользу проекта с наименьшим сроком окупаемости и наибольшей привлекательностью в финансовом плане.

В непростой экономической ситуации, складывающейся в настоящее время во всем мире, сделать правильный выбор становится все сложнее. Так как не прогадать?

Когда необходимо проведение оценки инвестиционного проекта недвижимости?

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости требуется в двух основных случаях:

  1. Если план представляет собой самостоятельный объект оценки.
  2. Если имущественный объект входит в структуру собственности юридического лица.

Инструкция по определению привлекательности объекта недвижимости для вложения денежных средств

При принятии решения об инвестировании в недвижимость следует:

  1. С максимальной точностью определить период, по прошествии которого вернутся все вложения.
  2. Установить фактическую прибыль от проводимой деятельности.
  3. Рассчитать величину риска (см. Риск инвестиций и доходность, или Будь уверен — игра стоит свеч), характерного для инвестирования в данный объект недвижимого имущества.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей:

  • экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
  • положение на рынке финансов;
  • уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
  • политическая обстановка в стране;
  • прибыльность планируемой деятельности;
  • система налогообложения;

В ходе оценки инвестиционной привлекательности любого объекта недвижимого имущества специалистами проводится:

  1. Аудит правового поля проекта.
  2. Финансовый анализ бизнес-плана.
  3. Изучение всего пакета документации объекта, его истории.
  4. Разработка модели.
  5. Установление маркетингового положения определенного сегмента рынка.
  6. Возможность проведения дополнительных работ на территории объекта – перепланировки здания и перепрофилирования каждого его помещения.
  7. Изучение потребительского спроса на подобные проекты.
  8. Оценка оптимальности расходов.

Основные способы оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с объектами недвижимого имущества

В настоящее время экономическая оценка инвестиций в недвижимость проводится специалистами посредством нескольких методов.

Самыми распространенными из них являются:

В первом случае ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости предполагает применение специальной системы показателей.

В их число входят:

  • коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений;
  • период окупаемости;
  • коэффициент сравнительной экономической эффективности капитальных вложений.

Оценка инвестиций в недвижимость, согласно приведенному выше способу, осуществляется крайне редко ввиду наличия одного существенного недостатка – данная система не принимает в расчет тот факт, что цена денег постоянно изменяется.

Помимо непостоянной стоимости денег при проведении оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества необходимо учитывать:

  1. Уровень инфляции.
  2. Расходы на обслуживание инвестиционного портфеля.
  3. Возможность вложения средств в другие объекты.

Оценка или переоценка инвестиционной недвижимости при помощи техники усложненных показателей базируется на теории несопоставимости доходов и расходов по инвестиционному проекту. В данном случае необходимо произвести дисконтирование доходов, то есть установить соотношение расходов и доходов по их стоимости на конкретный момент времени. При этом обязательно должны учитываться все риски по бизнес-плану.

Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества

Проведение оценки рентабельности вложения денежных средств в определенный объект собственности необходимо для того, чтобы установить его финансовую привлекательность по сравнению с остальным недвижимым имуществом.

В настоящее время в ходе данной деятельности профессиональными инвесторами учитывается фактор времени и применяются следующие показатели:

  1. Период окупаемости проекта (см. Расчет срока окупаемости инвестиционного проекта: основные цели).
  2. Ставка его доходности.
  3. Фактическая стоимость объекта.
  4. Внутренняя ставка доходности.
  5. Внешняя ставка доходности.

В подавляющем большинстве случаев используются все вышеперечисленные показатели для определения рентабельности вложения денежных средств в недвижимость: оценка инвестиционных проектов – весьма сложный процесс, требующий максимальной проработки всех факторов. Для этого специалистами и используются одновременно несколько способов, благодаря чему устраняются практически все недостатки каждого из методов.

Надеемся, что обучение оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества, представленное в этой статье, поможет принять правильное решение и получить ощутимую прибыль.

Инвестиционная привлекательность наемного жилья в современных условиях

Гареев Ильнур Фаилович, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве, Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Россия

Орлов Виктор Яковлевич, кандидат технических наук, профессор кафедры экономики и предпринимательства в строительстве, Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Россия

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации – от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

В решении жилищной проблемы важнейшим направлением является развитие фонда наемного жилья. В практике мировой государственной жилищной политики создание фонда арендного жилья зачастую выступает как ключевое условие обеспечение малообеспеченных граждан достойными условиями проживания.

Министерством регионального развития Российской Федерации поставлена задача возрождения полноценного института арендного жилья в стране [2]. Среди основных задач особое место отводится созданию фонда жилья социального найма, а также строительству доходных домов.

Большинство экспертов отмечают, что создание данного сегмента будет начинаться с «нуля». Безусловно, это так, если говорить о создании квалифицированных институтов рынка наемного жилья. Однако с развитием института частной собственности в Российской Федерации появился огромный класс мелких арендодателей. Преимущественно это граждане, которые делали инвестиции в приобретение квартир, в том числе с привлечением заемных средств, с целью их последующей сдачи в аренду.

Строительство квартир-студий эконом-класса

По разным оценкам, доля квартир, сдаваемых в аренду, составляет от 5 до 10% жилого фонда. Сопоставляя данную величину с долей наемного жилья в европейских странах, можно отметить о существенно более низком ее уровне в Российской Федерации. С одной стороны, можно говорить о соответствующем (низком) спросе на наемное жилье, с другой стороны, об отсутствии разнообразия предложения для желающих снять жилье.

Одним из ключевых условий востребованности наемного жилья является его ценовая доступность. Наиболее популярными являются квартиры малой площади, расположенные в периферийной части города. Основные категории, которые нуждаются в подобном жилье – молодые семьи и студенты.

Вместе с этим есть также одинокие молодые люди, которые в силу динамичного образа жизни не желают обзаводиться собственным жильем. Происходит это преимущественно в силу профессиональных причин. Для этой категории граждан характерен спрос на нестандартные квартиры − квартиры-студии. Как правило, в России это не квартиры-студии в чистом виде, а некий элемент такого стиля: чаще всего − кухня-гостиная, где функциональные зоны визуально отделены друг от друга. К примеру, квартиры-студии очень популярны в сегменте курортной недвижимости. Они удобны как для постоянного проживания, так и для проживания на период отпуска.

В России квартира-студия олицетворяет определенный стиль жизни. А потому эта категория жилья из самого доступного сегмента переместилась в бизнес-класс. К примеру, анализ первичного рынка жилой недвижимости в Казани свидетельствует о наличии квартир-студий площадью не менее 50 кв. м, что никак не согласуется с доступностью для молодежи. Другими словами, благодаря уникальному свойству быть наиболее доступным жильем в России, такая недвижимость проигнорирована девелоперами. С нашей точки зрения, строительство квартир-студий эконом-класса, с одной стороны, закрыла бы потребности в таком жилье, а застройщикам был бы обеспечен платежеспособный спрос.

Привлечение инвесторов к сегменту наемного жилья

По нашим оценкам, наиболее востребованным для квартир-студий был бы формат помещения площадью не более 30 кв. м. с чистовой отделкой. Отсутствие межкомнатных стен вкупе с уменьшенными затратами на строительство (сокращение времени работ и потребности в материалах) и проектирование позволило бы удержать рыночную стоимость квартир-студий в г. Казань в пределах 30 тыс. руб. за 1 кв. м.

В случае со строительством квартир-студий для использования в качестве наемного жилья это повысило бы интерес квалифицированных инвесторов к реализации подобных проектов. Снижение общих расходов на строительство подобного жилья опустило бы порог минимальных инвестиций до более доступных уровней, а сложившиеся на рынке арендного жилья ценовые уровни обеспечили бы небольшой срок окупаемости и приемлемый уровень рентабельности доходных домов.

Таким образом, для успешного старта развития сегмента наемного жилья, с нашей точки зрения, необходима качественная оценка емкости рынка и определение основных целевых групп.

В соответствии с программой развития жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011−2015 годы одним из направлений развития рынка жилой недвижимости в регионе также является создание института наемного жилья. При этом в качестве пилотных проектов арендного жилья предполагается строительство многоквартирных домов в районах активного развития промышленных производств. Это позволит расширить варианты улучшения жилищных условий, прежде всего, трудовых мигрантов [3].

Безусловно, мы положительно оцениваем возможность скорейшего решения жилищного вопроса в активных промышленных районах. Вместе с тем в мировой практике большее распространение имеет такой вид арендного жилья, который формируется не в соответствии с планами освоения территорий, а на рыночных принципах. В этом случае ключевым инструментом регулирования развития рынка являются не целевые жилищные программы, основанные на бюджетном софинансировании, а установление привлекательных условий для реализации проектов строительства наемного жилья, основанных на стимулировании всех заинтересованных участников.

Практика использования наемного жилья под аренду

Для сопоставления перспектив развития рынка наемного жилья в различных регионах России была рассмотрена государственная политика г. Москвы в данной сфере [1]. Для достижения поставленной цели в Москве принята Концепция формирования сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма [1]. Оценка сформулированных мероприятий позволила определить, что они предназначены гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. По замыслу, это позволит гражданам, не располагающим достаточными средствами для приобретения жилья в собственность, заселиться в наемное жилье за доступную плату.

Безусловно, для получения максимально корректных выводов необходимо увеличить географию исследования. Однако Республика Татарстан и Москва входят в пятерку лидеров по развитию жилищного строительства, а потому рассмотренные материалы позволяют нам сделать вывод, что к настоящему времени административному и законодательному регулированию подвергается только та часть рынка, в которой предполагается использование бюджетных средств.

В слабом развитии рынка наемного жилья многие эксперты отмечают низкую инвестиционную привлекательность для крупного капитала. Однако оценка рынка арендной жилой недвижимости г. Казань показала, что в настоящее время сформировался определенный класс собственников жилья, которые превратили сдачу квартир в аренду в источник постоянного и основного дохода. Более того, это трансформировалось в профессиональный вид деятельности. Авторам известны примеры, когда для обслуживания этих квартир и взаимодействия с арендаторами привлекаются наемные работники. При этом большая часть граждан не сообщает о своей деятельности в налоговые органы, и, соответственно, не выплачивает налоги с получаемых доходов.

Справедливости ради отметим, что такими категориями граждан востребован только один формат наемного жилья – краткосрочная аренда. В частности, специально под сдачу в аренду приобретается ряд квартир с наиболее выгодным месторасположением. В некоторых случаях применяют схему субаренды, когда снятое у других граждан на длительный срок жилье благодаря определенным улучшениям сдается дальше на краткосрочные периоды по более высокой стоимости. Основная группа потребителей таких квартир – приезжие граждане, не желающие останавливаться в гостинице по причине ее географической удаленности от цели визита.

Наибольшее число подобных предложений в г. Казань наблюдается вблизи развлекательной недвижимости – аквапарков и развлекательных комплексов. Казань является лидером Приволжского федерального округа по насыщенности торгово-развлекательными объектами на душу населения. В результате, граждане из соседних регионов приезжают в столицу Республики Татарстан для посещения подобных заведений. Безусловно, месторасположение данных объектов выбрано в районах с высокой насыщенностью гостиничной недвижимостью. Однако необходимость бронирования, а также неприемлемые цены, привели к некоторой корректировке спроса в сторону частных квартир.

Стоимость аренды однокомнатной квартиры в среднем составляет 1,5−2 тыс. рублей в сутки, что соизмеримо со стоимостью номера в гостинице класса 2–3 звезды. Опрос собственников данных квартир показал, что их заполняемость может достигать 20−25 дней в месяц. Таким образом, потенциальный ежемесячный доход от одной однокомнатной квартиры может достигать 40 тыс. рублей. Безусловно, это потенциальный доход не любой однокомнатной квартиры. С целью обеспечения привлекательности для арендаторов собственники выбирают квартиры, прежде всего, в жилых домах повышенной комфортности, расположенных в современных жилых комплексах.

Несмотря на достаточную емкость данного рынка его можно охарактеризовать исключительно как стихийный. В частности, жилые помещения, сдаваемые в аренду, находятся в домах, где преимущественно проживают постоянные жильцы. Другими словами, рассматриваемый формат наемных помещений не позволяет нам квалифицировать его как организованный. В силу этого невозможно выработать какие-либо стандарты деятельности на нем, сформулировать правила игры. Издержки собственников ограничиваются необходимостью уборки помещения и рекламной активностью.

Учитывая востребованность данной деятельности на рынке недвижимости, отметим, что ее существование стало возможным благодаря исключительно предприимчивым гражданам, которые, верно выбрав рыночную нишу, демонстрируют ее инвестиционную привлекательность.

В целом, вектор социально-ориентированной жилищной политики свидетельствует о том, что развитие системы социального найма жилых помещений и доходных домов может привести к становлению цивилизованного рынка найма жилых помещений.

[1] Документ утвержден постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 № 708-ПП. – Прим. ред.

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Опубликовано в журнале


Российское предпринимательство
Индексируется РИНЦ
Импакт-фактор РИНЦ: 0,509

Анализ инвестиционной привлекательности жилой и коммерческой недвижимости Бохума

В последнее время частные «квартирные» инвесторы чаще выбирают другие инструменты для вложения и преумножения собственных средств. Если раньше в лидерах у россиян неизменно был рынок жилья, то сегодня этот сегмент уже не так интересен и частные инвесторы начинают осваиваться в мире коммерческой недвижимости Москвы.

Причина такого изменения курса банальна — в последнее время привлекательность рынка жилой недвижимости серьезно просела. Если еще два года назад, по данным Аналитического центра НАФИ, более половины россиян рассматривали жилье с точки зрения инвестиций, то сегодня вкладывать в жилой сектор готовы уже менее половины жителей страны. Даже несмотря на всевозможные меры правительства и банковских организаций, приобретение квартир для последующей перепродажи уже не интересно, выражаясь профессиональным языком — не дает добавочной стоимости. Жилье не растет в цене, а зачастую снижается. Для того чтобы получать арендный доход, необходимо дополнительно сделать ремонт, приобрести мебель.

К такому повороту событий привело и снижение стоимости входного билета для частных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, а значит — возможность «квартирным» инвесторам выйти на рынок коммерческой недвижимости с теми же бюджетами. Да и застройщики больше внимания уделяют коммерческим площадям в составе своих жилых комплексов — отчасти благодаря тому, что город стал увеличивать нагрузку для застройщиков под создание рабочих мест. Если раньше при массовой застройке первые этажи занимали от 500 до 800 кв. м на 1 тыс. жителей, то сегодня это 1,5–2 тыс. кв. м (8–10% от общей площади комплекса), в некоторых проектах нежилая функция составляет 20–25%. К этому обязывают городские власти.

Средняя площадь коммерческих помещений в ЖК тоже увеличивается, но зависит, конечно же, от проектировки конкретного объекта. В целом же застройщики стали чаще задумываться над функциональным назначением таких помещений в своих проектах: это может быть стрит-ретейл, отдельный торговый центр, офисы, кладовки и гостиницы.

Доходность коммерческого объекта можно сравнить с доходностью от сдачи жилья внаем, которая составляет примерно 4–5% годовых. Но сегодня доходность коммерческой недвижимости выше, чем от сдачи жилья в аренду (около 4–5% годовых), и может достигать 8–10% в год. Между тем этот сектор сложнее для частных инвестиций с точки зрения управления и других факторов.

Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость являются помещения стрит-ретейла и малые офисы класса С площадью 20–40 кв. м. Если стоимость торговых помещений в Москве, как правило, начинается от 10 млн, то бюджет на приобретение такого офиса практически сопоставим с бюджетом квартиры, иногда даже меньше (2–3 млн руб., а срок окупаемости составит всего восемь-девять лет). Обычно на коммерческом объекте есть управляющая компания, которая решает все основные вопросы с эксплуатацией и работой с арендаторами. В целом владеть коммерческой площадью несколько проще и выгоднее с точки зрения доходности. Данный продукт может приносить до 10% годовых при стоимости иногда даже меньше однокомнатной квартиры.

Сегодня в Москве в районе ТТК можно приобрести офисное помещение площадью около 20 кв. м за 1,9 млн руб. и сдать его в аренду за 20 тыс. руб. в месяц. Затраты на управляющую компанию, коммунальные платежи и налог на имущество составят около 5 тыс. руб. в месяц. Соответственно, доходность (15 тыс. руб. *12)/1,9 тыс. руб. = 9,5%. По сравнению с депозитами и квартирами практически в два раза выше.

Сейчас на рынке столичной недвижимости есть ряд предложений по малоформатным офисам, но они крайне ограничены, а потому спрос на них будет расти. Кроме того, небольшой офис может быть залоговым активом для кредита для частного инвестора.

Рынок стрит-ретейла тоже довольно привлекателен для частных инвестиций. Однако требует больше средств, но может предоставить большую доходность. Например, если приобрести помещение площадью около 500 кв. м и поделить его на несколько блоков для разных арендаторов с отдельными входами, доходность в этом случае может составить 10–15% годовых. Это более сложный процесс реализации, практически уже девелопмент.

В случае грамотного подхода и, соответственно, больших вложений в улучшение торгового помещения с последующей продажей через год уже готового бизнеса доходность может составить и 20%. При этом роль бизнеса арендатора не всегда играет решающую роль. Например, сетевые арендаторы с длительными договорами аренды (на 8–15 лет) более надежны, хотя у таких операторов есть право на выход из проекта в течение трех — шести месяцев без какой-либо компенсации. Несетевые арендаторы могут повести себя по-разному, они менее прогнозируемы, но зачастую платят большую ставку аренды. Прежде чем инвестировать в коммерческие площади, необходимо помнить о привлекательности этого помещения для арендаторов, его доступности и видимости для клиентов.

Кардинальные изменения экономической конъюнктуры стимулируют бизнес искать новые инвестиционные идеи. Доходность банковских депозитов в России находится на уровне 4–6% и продолжает снижаться. Согласно прогнозам основных банков, ставки по вкладам будут падать в связи с понижением ключевой ставки и замедлением инфляции. Рынок жилой недвижимости в лучшем случае не растет, в худшем — демонстрирует отрицательную корректировку цен. Что касается арендного жилья, то его доходность составляет 4–5%. Акции могут быть эффективным инструментом, но такие вложения сопряжены со значительными рисками даже при длительных горизонтах. Макроэкономические тренды позволяют рынку рассчитывать на стабильное состояние, но не предвещают роста. В этой ситуации инвесторам необходимо проявлять гибкость и быть готовыми к поиску новых прибыльных инструментов, инвестиции в коммерческие помещения в столице уже показали спрос со стороны бывших «квартирных» инвесторов.

Инвестиционная привлекательность недвижимости

Данное исследование было проведено Гильдией Управляющих и Девелоперов вместе с компанией GVA Sawyer в 2012 году. Целью исследования является сопоставление инвестиционной привлекательности различных сегментов рынка недвижимости в крупных региональных городах Российской Федерации. Были рассмотрены следующие города: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-До- ну, Уфа, Волгоград, Пермь, Красноярск, Краснодар.

В исследовании приняли участие более 80 экспертов из различных отраслей, связанных с недвижимостью. Это застройщики, девелоперы, консультанты, оценщики, банки, инвестиционные фонды, брокерские, риелторские и управляющие компании, архитекторы и др. Экспертам было предложено оценить инвестиционную привлекательность сегментов недвижимости в тех регионах, в которых ведет деятельность их компания, а также ожидаемую в ближайший год динамику рынка с точки зрения арендных ставок и цен продажи. Оценки экспертов по инвестиционной привлекательности ранжировались от 1 (минимальная) до 5 (наибольшая инвестиционная привлекательность). Оценки по динамике рынка ранжировались по отношению к инфляции (выше, на уровне, ниже). В связи с тем, что по каждому из вопросов экспертные оценки носят скорее качественный характер, то результатом исследования является консолидация экспертного мнения по регионам и сегментам.

Такие вопросы, как «Какие из сегментов недвижимости по инвестиционной привлекательности являются лидерами, какие аутсайдерами? Какой сегмент коммерческой недвижимости перспективен для вложений? Какие сегменты недвижимости характеризуются наиболее быстрыми сроками окупаемости?» – не имеют однозначного универсального ответа, однако выявить некоторые особенности текущей ситуации и тенденции развития и призвано настоящее исследование.
Несмотря на то, что в рамках исследования привлекались эксперты из разных регионов и сегментов, структура полученных ответов не всегда равномерна. В большей степени оказались охвачены такие города, как Москва, Санкт-Петербург, Самара, Казань, Волго- град, Екатеринбург, Омск, в меньшей степени – Новосибирск, Челябинск, Уфа, Красноярск. Наибольшее количество ответов получено по сегментам жилой, офисной и торговой недвижимости. Наименьшее количество ответов – в сегментах гостиничной и складской недвижимости.
Как известно, с точки зрения долгосрочных циклов экономического развития рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. Именно такую картину мы наблюдаем сейчас в России, это подтверждается выводами данного исследования, к основным выводам которого можно отнести следующие:

• Согласно полученным данным, в настоящий момент наиболее инвестиционно привлекательными для нового строительства являются сегменты жилой и торговой недвижимости, а с точки зрения приобретения готовых объектов – сегмент торговой недвижимости.
• Жилая городская недвижимость является одним из наиболее привлекательных сегментов недвижимости в столицах, а также в Нижнем Новгороде, Казани, Перми, Омске, Красноярске, Самаре, Ростове-на-Дону, Краснодаре. Загородная недвижимость – в Москве, Нижнем Новгороде, Казани, Са-аре, Омске, Краснодаре. Торговая недвижимость – в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Уфе, Перми, Омске, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, офисная недвижимость – в Казани и Челябинске, складская недвижимость – в Перми.
• Следствием этой ситуации является и ожидаемая динамика цен в различных сегментах. Именно в жилой недвижимости, а также в торговой недвижимости в ближайший год экспертами ожидается наибольший рост цен продажи и ставок аренды. Это касается как Москвы и Санкт-Петербурга, так и большинства остальных крупных городов России. В сегменте гостиничной недвижимости ситуация достаточно сбалансирована, в среднем ожидается небольшой рост цен. В отношении офисной недвижимости, многое зависит от локальных особенностей рынка.

В рамках данного исследования рассматривались следующие основные сегменты недвижимости:
• жилая городская недвижимость;
• жилая загородная недвижимость;
• офисная недвижимость;
• торговая недвижимость;
• складская недвижимость;
• гостиничная недвижимость.
Безусловно, в каждом из сегментов и в каждом из регионов есть локальные особенности. Всегда на рынке есть более привлекательные объекты, есть менее привлекательные объекты. В рамках настоящего исследования речь шла об инвестиционной привлекательности сегмента в целом, без учета возможного расположения конкретных объектов.

Инвестирование в готовые проекты

Общая характеристика

Отметим, что инвестирование в готовые жилые проекты (по сути, в приобретение доходных квартир) может быть привлекательным только в случае наличия сформированного спроса на арендные квартиры или апартаменты, который может быть выделен из всего рынка аренды жилья. Такие примеры есть в Санкт-Петербурге, в частности деятельность фирмы Sato или финского фонда ICECAPITAL Housing Fund, а также апарт-отель YE’S от ГК «Пионер» на севере Санкт-Петербурга. Однако доходность арендного бизнеса невелика и существенно уступает другим сегментам рынка недвижимости. Это компенсируется меньшими рисками, именно поэтому этот вид инвестиций более привлекателен для различных пенсионных фондов или как средство сбережения средств. В дальнейшем мы не будем сравнивать привлекательность инвестирования в готовые жилые объекты с другими секторами рынка недвижимости. Подобное сравнение сегментов жилой и коммерческой недвижимости применимо, на наш взгляд, лишь для
инвестиций в строительство объектов.

Однако следует отметить, что инвестиции в приобретение качественных бизнес-центров и складских комплексов классов А/В+/В более привлекательны, нежели в объекты более низкого класса. С точки зрения институциональных инвесторов, объекты низкого класса не представляют интереса, их приобретение может осуществляться с целью дальнейшего повышения классности объектов, редевелопмента, а не с целью приобретения действующего бизнеса.

Кроме того, следует отметить региональные различия. Так, например, в Самаре выше оценка для крупных торговых центров, в Москве выше оценка для бизнес-центров класса А/В+/В, а в Санкт-Петербурге – для гостиниц категории 4-5*. Свыше 90% состоявшихся инвестиционных сделок приходится на столицы, что частично объясняет структуру инвестиций в приобретение готовых объектов, которая наблюдается в последние 1-2 года. Отчетливо наблюдается рост инвестиций в торговые и гостиничные объекты, при сохранении объема сделок в офисном сегменте.

Инвестирование в строящиеся объекты

С точки зрения инвестирования в строящиеся объекты недвижимости (как коммерческой, так и жилой), предпочтения экспертов распределились следующим образом.
Если останавливаться на отдельных подсегментах подробнее, то ситуация выглядит следующим образом.

Текущая ситуация по инвестиционной привлекательности сегментов недвижимости во многом определяется докризисным развитием. Наиболее динамично до 2008 года развивались сегменты офисной и торговой недвижимости, а также связанный с торговлей сегмент складской недвижимости (если говорить об инвестициях в строительство объектов недвижимости). Но за периодом подъема всегда идет снижение активности.

Несмотря на то, что «особый путь России» имеет право на существование, наблюдаемые явления совпадают и с исследованиями по западному опыту. Большинство исследователей сходятся на том, что рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом.

Аналогичные процессы происходят сейчас и в России. Последние два года основной целью девелоперов все-таки является жилой сектор, тогда как к инвестициям в коммерческую недвижимость (если говорить о вложениях в девелоперские проекты) относятся намного более осторожно.

В 2008-2009 годах мы наблюдали падение активности во всех сегментах. Тем не менее, уже с 2010 года очевидно существенное увеличение вложений в жилую недвижимость, а среди объектов коммерческой недвижимости – в сектор гостиниц и торговой недвижимости. Здесь хочется отметить, что гостиничная недвижимость после кризиса выровнялась по привлекательности с другими секторами коммерческой недвижимости. А учитывая, что до кризиса гостиничная недвижимость сильно отставала в развитии от других сегментов коммерческой недвижимости, инвестиции в гостиничный сектор сейчас достаточно привлекательны.

В сегменте торговой недвижимости, несмотря на кризисное падение спроса, восстановление идет более быстрыми темпами, нежели в офисном и складском сегменте. Кроме того, именно в торговом сегменте наиболее заметно влияние накапливания опыта проектирования, строительства, управления. Профессиональные девелоперы имеют возможность наиболее грамотно спланировать объект, исходя из требований арендаторов, а, следовательно, минимизировать потери площадей и максимизировать экономическую эффективность.

Запас предложения в сегменте офисной недвижимости, накопленный по завершению проектов, начатых до кризиса, оказался достаточно велик. Но, например, в Москве, в связи с предпринятыми городскими властями мерами по ограничению строительства, основной объем текущего офисного предложения сосредоточен за ТТК. В связи с этим и с растущим спросом на аренду качественных офисных помещений, уровень вакантных площадей в центре столицы продолжает снижаться. Как следствие, девелоперы рассматривают новые офисные проекты, но инвестиции в офисный сектор осуществляют с осторожностью. Многие девелоперы активно рассматривают и анализируют проекты к покупке, но окончательные решения откладывают.
Значительно увеличилось количество многофункциональных проектов (особенно в столицах). Некоторые инвесторы с целью диверсифицировать риски пересматривают свои «докризисные проекты» в сторону многофункциональности, в первую очередь, отказываясь от офисной составляющей в проекте.

Исследование подготовлено Гильдией Управляющих и Девелоперов вместе с компанией GVA Sawyer

Экономическая оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости Текст научной статьи по специальности « Экономика и экономические науки»

Похожие темы научных работ по экономике и экономическим наукам , автор научной работы — Климентьева И.В.,

Текст научной работы на тему «Экономическая оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости»

экономическая оценка инвестиционной

привлекательности объектов недвижимости

В российских условиях процесс создания рынка инвестиций становится приоритетным направлением экономического развития страны. Инвестиции в недвижимость в рыночных условиях являются одним из важнейших видов инвестиций. Рынки недвижимости обладают своей собственной сегментацией, специфическими информационными признаками, своеобразной структурой, региональными и прочими специализированными признаками, динамикой операций, другими отличительными свойствами.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости можно представить особой категорией, связанной с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной и иной деятельности. Единство целевых ориентиров позволяет судить о близости рынка услуг и рынка недвижимости, которая не означает, однако, их тождества. Выделим преимущества инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долгосрочных вложений в России:

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

– инвестиции в недвижимость обладают потенциалом развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т. е. они дают большую отдачу со временем;

– сохранность вложенных денежных средств вообще, (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и от инфляции, в частности, так как инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее;

в недвижимость в России

остается высокой, поскольку

в целом совокупный спрос на

эти объекты пока еще

– ликвидность инвестиции в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока еще не удовлетворен;

– в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются средства населения, которое в целом является более

платежеспособным, чем государство и предприятия;

нвестиции в недвижимость способству->т становлению среднего класса – основы стабильности в обществе, поскольку именно редние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т. .

зможность получать от недвижимости не лько доход в денежном выражении, но и иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определенным объектом и др.

Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость необходимо применение элементов финансовой математики и моделей преобразования доходов от недвижимости в текущую стоимость. Потенциальному собственнику необходимо:

– определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;

– рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

– оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом недвижимости. Рыночная экономика обуславливает влияние факторов внешней среды на эффективность инвестиционной деятельности.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

– изменение стоимости денег во времени;

– необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования;

– возможность альтернативного инвестирования.

Для обоснования инвестиционных решений используются методы, для которых характерно распределение доходов и расходов в течение всего периода их реализации. При инвестировании в недвижимость можно использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта:

1) период (срок) окупаемости проекта -информирует о временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, но не учитывает динамику доходов в последующий период;

2) чистая текущая стоимость доходов – отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта, однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает затраты на проект;

3) индекс рентабельности (ставка доходности) проекта – отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат на проект. Показатель зависит от ставки дисконтирования, т. е. испытывает субъективное влияние;

4) внутренняя ставка доходности проекта

– отражает запас «прочности» проекта, так как по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами на проект. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно

в финансировании операций с недвижимостью широко применяются средства

населения, которое в целом является более платежеспособным, чем

государство и предприятия

крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений;

5) модифицированная ставка доходности

– рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие годы можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования;

6) ставка доходности финансового менедж-ента – предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень прибыльности. Далее определяется средняя ставка доходности, на основе которой рассчитывается величина накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов.

При экономической оценке инвестиционных проектов зачастую допускаются некоторые ошибки, наиболее распространенными из которых являются следующие:

– занижение инвестиционных затрат в связи с неправильным расчетом расходов на эксплуатацию, исключением оплаты консультантов и прочих косвенных расходов;

– неспособность учитывать динамику спроса и предложения, а также конкуренции на рынке;

– недостаточный анализ рынка при расчетах доходности;

– недостаток знаний о движущих факторах рынка и о реальных ценах на рынке;

– оптимистические прогнозы относительно цен продаж и уровня арендной платы;

– недостаточное обоснова-способствуют становлению ние ставки дисконтирования;

_среднего класса – основы – формулирование предположений об эффективности _стабильности в обществе проекта до получения реаль-

инвестиции в недвижимость

но обоснованных анализов и заключений.

Решение об инвестировании должно приниматься с учетом значений всех перечисленных критериев и интересов всех участников инвестиционного процесса.

Таким образом, рассмотрение любого инвестиционного проекта требует всестороннего анализа и оценки. При этом важно учитывать технические, социально-экономические, финансовые аспекты инвестирования. В настоящее время российский рынок недвижимости как составная часть инвестиционного рынка полностью еще не сформировался. Для его дальнейшего развития необходима тесная взаимосвязь с финансовым рынком, прежде всего, через развитие отечественной системы ипотечного кредитования.

1. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

2. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. – СПб.: Питер, 2003.

3. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. – СПб.: МКС, 2000.

4. Pratt S., Reilly R., Schweihs R. Valuing a Business: The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. – Homewood, IL: Richard D. Irwin, 1989.

5. The Dictonary of Real Estate Appraisal. 2d ed, -Chicago: AIREA (American Institute of Real Estate Appraisers),1989.

для развития российского рынка недвижимости необходима тесная

Экономическая оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости Текст научной статьи по специальности « Экономика и экономические науки»

Похожие темы научных работ по экономике и экономическим наукам , автор научной работы — Климентьева И.В.,

Текст научной работы на тему «Экономическая оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости»

экономическая оценка инвестиционной

привлекательности объектов недвижимости

В российских условиях процесс создания рынка инвестиций становится приоритетным направлением экономического развития страны. Инвестиции в недвижимость в рыночных условиях являются одним из важнейших видов инвестиций. Рынки недвижимости обладают своей собственной сегментацией, специфическими информационными признаками, своеобразной структурой, региональными и прочими специализированными признаками, динамикой операций, другими отличительными свойствами.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости можно представить особой категорией, связанной с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной и иной деятельности. Единство целевых ориентиров позволяет судить о близости рынка услуг и рынка недвижимости, которая не означает, однако, их тождества. Выделим преимущества инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долгосрочных вложений в России:

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

– инвестиции в недвижимость обладают потенциалом развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т. е. они дают большую отдачу со временем;

– сохранность вложенных денежных средств вообще, (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и от инфляции, в частности, так как инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее;

в недвижимость в России

остается высокой, поскольку

в целом совокупный спрос на

эти объекты пока еще

– ликвидность инвестиции в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока еще не удовлетворен;

– в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются средства населения, которое в целом является более

платежеспособным, чем государство и предприятия;

нвестиции в недвижимость способству->т становлению среднего класса – основы стабильности в обществе, поскольку именно редние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т. .

зможность получать от недвижимости не лько доход в денежном выражении, но и иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определенным объектом и др.

Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость необходимо применение элементов финансовой математики и моделей преобразования доходов от недвижимости в текущую стоимость. Потенциальному собственнику необходимо:

– определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;

– рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

– оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом недвижимости. Рыночная экономика обуславливает влияние факторов внешней среды на эффективность инвестиционной деятельности.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

– изменение стоимости денег во времени;

– необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования;

– возможность альтернативного инвестирования.

Для обоснования инвестиционных решений используются методы, для которых характерно распределение доходов и расходов в течение всего периода их реализации. При инвестировании в недвижимость можно использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта:

1) период (срок) окупаемости проекта -информирует о временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, но не учитывает динамику доходов в последующий период;

2) чистая текущая стоимость доходов – отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта, однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает затраты на проект;

3) индекс рентабельности (ставка доходности) проекта – отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат на проект. Показатель зависит от ставки дисконтирования, т. е. испытывает субъективное влияние;

4) внутренняя ставка доходности проекта

– отражает запас «прочности» проекта, так как по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами на проект. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно

в финансировании операций с недвижимостью широко применяются средства

населения, которое в целом является более платежеспособным, чем

государство и предприятия

крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений;

5) модифицированная ставка доходности

– рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие годы можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования;

6) ставка доходности финансового менедж-ента – предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень прибыльности. Далее определяется средняя ставка доходности, на основе которой рассчитывается величина накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов.

При экономической оценке инвестиционных проектов зачастую допускаются некоторые ошибки, наиболее распространенными из которых являются следующие:

– занижение инвестиционных затрат в связи с неправильным расчетом расходов на эксплуатацию, исключением оплаты консультантов и прочих косвенных расходов;

– неспособность учитывать динамику спроса и предложения, а также конкуренции на рынке;

– недостаточный анализ рынка при расчетах доходности;

– недостаток знаний о движущих факторах рынка и о реальных ценах на рынке;

– оптимистические прогнозы относительно цен продаж и уровня арендной платы;

– недостаточное обоснова-способствуют становлению ние ставки дисконтирования;

_среднего класса – основы – формулирование предположений об эффективности _стабильности в обществе проекта до получения реаль-

инвестиции в недвижимость

но обоснованных анализов и заключений.

Решение об инвестировании должно приниматься с учетом значений всех перечисленных критериев и интересов всех участников инвестиционного процесса.

Таким образом, рассмотрение любого инвестиционного проекта требует всестороннего анализа и оценки. При этом важно учитывать технические, социально-экономические, финансовые аспекты инвестирования. В настоящее время российский рынок недвижимости как составная часть инвестиционного рынка полностью еще не сформировался. Для его дальнейшего развития необходима тесная взаимосвязь с финансовым рынком, прежде всего, через развитие отечественной системы ипотечного кредитования.

1. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

2. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. – СПб.: Питер, 2003.

3. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. – СПб.: МКС, 2000.

4. Pratt S., Reilly R., Schweihs R. Valuing a Business: The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. – Homewood, IL: Richard D. Irwin, 1989.

5. The Dictonary of Real Estate Appraisal. 2d ed, -Chicago: AIREA (American Institute of Real Estate Appraisers),1989.

для развития российского рынка недвижимости необходима тесная

Источники:
http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/33-otsenka-investitsionnoy-privlekatelnosti-obekta-nedvizhimosti.html
http://creativeconomy.ru/lib/7349
http://realty.rbc.ru/news/5abb4cbb9a79471295a58713
http://www.mesto.ru/analytics/investicionnaya-privlekatel_nost_-nedvizhimosti.html
http://cyberleninka.ru/article/n/ekonomicheskaya-otsenka-investitsionnoy-privlekatelnosti-obektov-nedvizhimosti
http://cyberleninka.ru/article/n/ekonomicheskaya-otsenka-investitsionnoy-privlekatelnosti-obektov-nedvizhimosti
http://www.cliff-property.ru/catalog/germaniya/bremen/

Ссылка на основную публикацию