Особенности сдачи квартиры в аренду в Испании

Особенности сдачи квартиры в аренду в Испании

В Испании наблюдается постепенное развитие арендного бизнеса. Этому способствует не только возможность получить вид на жительство за покупку недвижимости от 500 тыс. евро, но и иметь неплохую прибыль от сдачи жилья внаем туристам, да и самим испанцам. Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду в Испании, прежде всего следует ознакомиться с юридическими аспектами и особенностями данного вида бизнеса.

Насколько выгоден в Испании арендный бизнес

Недвижимость, расположенная в курортной зоне, которая приобретается в основном с целью сдачи ее в аренду туристам, чаще пользуется спросом в летний период (в курортный сезон занято около 90% туристической недвижимости), в остальное же время года дома и квартиры у береговой линии обычно пустуют. Тем не менее сдача в аренду туристического жилья в курортной зоне обеспечивает владельцу доходность в среднем около 5% в год, поэтому краткосрочный арендный бизнес, организованный в приморских районах, может быть довольно прибыльным.

Не менее выгодно сдавать недвижимость внаем и на долгосрочной основе. В больших городах наблюдается постоянно растущий спрос на аренду недвижимости.

По данным на 2017 год, 27% молодых людей в возрасте от 22 до 29 лет предпочитают снимать жилье, а не копить деньги на его покупку.

Кроме того, Испания становится все более популярной страной среди студентов, которые прибывают сюда по программам обмена. В частности, большой приток иностранных студентов наблюдается в городе Валенсии.

Какие существуют виды аренды

Аренда в Испании, как, впрочем, и в других странах мира, бывает двух видов: долгосрочная и краткосрочная. Сдавая недвижимость в долгосрочную аренду, арендодатель заключает с арендатором контракт, срок действия которого обычно составляет 1 год.

При этом испанское законодательство защищает арендатора настолько, что если он по истечении контракта захочет продлить его, при отсутствии веских причин для прекращения договора арендодатель будет обязан продлевать аренду до тех пор, пока общий срок ее не составит пять лет.

Если же жилец не захочет продлевать арендный договор и намерен выехать из квартиры, он должен сообщить об этом владельцу недвижимости не позднее 30 дней до даты окончания контракта.

Цены на долгосрочную аренду ниже, чем на краткосрочную, но выгода такой аренды состоит в том, что владельцу жилья обеспечен непрерывный стабильный доход, в отличие от краткосрочной.

Краткосрочная аренда предполагает сдачу жилья внаем на срок от нескольких суток до нескольких месяцев в зависимости от нужд арендатора.

Короткий срок аренды больше подходит туристам, студентам и деловым людям во время бизнес-поездок. Причем краткосрочная аренда будет несколько дороже, чем долгосрочная. Однако и арендодатель вынужден уделять недвижимости гораздо больше времени и внимания, поскольку регулярная смена арендаторов требует постоянного контакта с новыми людьми.

Переговоры, въезд и выезд жильцов, организация уборки жилья после каждого жильца – все это требует непрерывного участия владельца квартиры в процессе.

Факторы, влияющие на стоимость аренды

На формирование стоимости аренды в Испании влияют следующие факторы:

  • месторасположение;
  • тип жилья;
  • арендная ставка.

Регион

Месторасположение жилья является главным фактором, влияющим на стоимость аренды. Каталония, а также побережье Коста-Бланка и Коста-Брава считаются самыми дорогими регионами страны.

Дорогостоящая аренда также и во всех крупных городах, отдаленных от морской линии. Так, стоимость аренды в курортных и больших городах Испании может составлять от 1200 до 5000 евро в месяц в зависимости от количества спален, квадратных метров и ремонта. В то же время в маленьких городках месячная аренда будет стоить от 300 до 600 евро.

Тип недвижимости

Важно и то, какой тип недвижимости сдается в аренду – коммерческая или жилая, коттедж или вилла, апартаменты или комната. К примеру, в Торревьехе можно снять трехкомнатную квартиру площадью 75 кв. метров за 40 евро в сутки, а дом такой же площадью – за 50 евро.

Ставка месячной аренды

Арендная ставка определяется лично хозяином жилья. Она формируется с учетом месторасположения, сделанного ремонта, количества спален, общей площади, наличия дополнительных удобств и т.д.

Оформление лицензии на сдачу недвижимости в аренду

Для того чтобы иметь право сдавать жилье в краткосрочную аренду, в некоторых регионах страны нужно получить туристическую лицензию. К этим регионам относятся Каталония, Мадрид, Андалусия, Балеарские острова, Канарские острова.

При этом следует иметь в виду, что испанским законодательством не предусмотрено такое понятие, как «туристическое жилье». Поэтому данный вопрос регулируется в каждом регионе по-разному. Тем не менее процедура получения лицензии везде одинакова.

Владелец недвижимости должен обратиться в городскую мэрию / региональную администрацию и предоставить подтверждение пригодности своего недвижимого имущества для сдачи в аренду. Из документов потребуется «Декларация ответственности». Это бумага, подтверждающая соответствие состояния жилья всем обязательным требованиям.

Затем объект вносят в реестр, а владельцу выдается Сертификат о регистрации с идентификационным номером.

Стоимость оформления такой лицензии во всех регионах разная. В среднем цена колеблется от 170 до 500 евро.

Лицензия оформляется на недвижимость, а не на человека, поэтому следует иметь в виду, что при продаже объекта она переходит новому владельцу (если на тот момент срок ее действия не истек).

Еще один важный момент: владелец обязан включать выданный номер регистрации и категорию недвижимости в каждое объявление об аренде, в том числе и в интернете.

Заключение арендного договора

Правила сдачи жилья в аренду регулируются испанским законодательством (Закон о городской аренде № 29/1994 от 24 ноября 1994 г.). В соответствии с этим документом владельцу квартиры и жильцу рекомендуется заключить письменный договор об аренде.

Форма составления договора может быть произвольной, однако в нем должны быть обязательно отражены следующие положения:

  • личные идентификационные данные арендодателя и арендатора;
  • условия оплаты (размер ежемесячной арендной ставки; имеет ли право арендодатель повышать арендную ставку; кто из сторон оплачивает коммунальные и другие дополнительные услуги, например, уборку территории, чистку бассейна и т. д.);
  • перечень инвентаря, мебели, бытовых приборов, а также описание их состояния на момент сдачи жилья.

Сделка может быть оформлена нотариально, а сведения внесены в Регистр собственности (Registro de Propiedad). Что касается субаренды, то этот вид сдачи жилья внаем разрешен лишь частично, при этом данное решение должно быть предварительно обсуждено с арендодателем.

Арендная ставка должна быть установлена по договоренности сторон. По закону арендодатель имеет право повышать арендную ставку в период действия договора в соответствии с индексом инфляции (если данная возможность была прописана в контракте).

Чего арендодатель не вправе делать, так это требовать предоплату больше, чем за один месяц (если в арендном договоре не указано иное).

В момент расчета за аренду (это, как правило, происходит на первой неделе каждого месяца) владелец квартиры должен выдать жильцу расписку об осуществленной оплате или выписку из банка, если оплата производилась безналичным способом.

Если арендатор не оплачивает аренду, хозяин квартиры имеет право обратиться в полицию. Если после этого долг не будет выплачен, хозяин вправе поднять вопрос о выселении недобросовестного жильца.

Как и в большинстве стран, при заключении арендного договора будущий жилец должен внести залог в размере месячной ставки. Если на момент выселения мебель и бытовая техника остались в таком же состоянии, что и при заселении, то залог полностью возвращается арендатору.

Когда арендодатель отказывается возвращать задаток, арендатор имеет право обратиться в полицию, и тогда, кроме залога, владелец жилья должен будет выплатить еще и накопившиеся за период задержки проценты.

Если же по окончании контракта в квартире были обнаружены повреждения, то из залога будет вычтена стоимость нанесенного ущерба.

Если владелец недвижимости захочет продать свое имущество, то по закону он сначала должен предложить его съемщику.

Расходы и налогообложение арендного дохода

Владелец жилья обязан ежегодно указывать размер прибыли от сдачи жилья в аренду в налоговой декларации. Жилье, сдаваемое внаем, облагается следующими налогами:

  • налог на доход от сдачи недвижимости в аренду – ставка 24% (не предусмотрен для нерезидентов, посещающих Испанию по краткосрочной визе);
  • налог с физического лица на недвижимое имущество (IBI) – до 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

В среднем получается так, что на уплату налогов ежегодно уходит от 100 до 500 евро с аренды квартиры и от 300 до 2000 евро с аренды виллы.

Помимо налогов, к расходам на недвижимость приплюсовывается и оплата коммунальных услуг (газ, вода, электричество, телефон, интернет и т.д.). Вопрос о том, кто оплачивает эти услуги, должен быть предварительно согласован между владельцем и съемщиком, а также отражен в договоре. Ответственностью арендодателя является косметический и капитальный ремонт жилья, а за текущий ремонт отвечает жилец.

Управляющие компании по аренде жилья

Владелец недвижимости может либо сам сдавать в аренду свое имущество, либо обратиться в специальную управляющую компанию, которая за определенную плату возьмет на себя многие организационные вопросы.

В большинстве случаев управляющие компании предоставляют такие виды услуг:

  • поиск съемщиков;
  • составление арендного договора;
  • ведение документации в период сдачи жилья;
  • составление и сдача налоговых деклараций;
  • консультирование;
  • ремонт недвижимости;
  • обслуживание территории (уборка, чистка бассейнов, уход за газонами и т.д.);
  • страхование случаев невыплаты арендных взносов.

Комиссия управляющей компании составляет примерно 7-15% от размера арендного взноса.

Помимо управляющей компании владелец также может обратиться в агентство недвижимости. Однако в этом случае ему могут быть оказаны услуги только по конкретному помещению, которое сдается в аренду, тогда как воспользоваться услугами управляющей компании выгоднее в том случае, если необходимо позаботиться о целом здании с большим количеством помещений.

В заключение

Приобретение недвижимости в Испании от 500 тыс. евро дает иностранцам возможность получить ВНЖ, однако карточка резидента – далеко не единственная выгода от такого вложения средств.

Арендный бизнес в Испании укрепляет свои позиции и с каждым годом становится все прибыльнее. Страну ежегодно посещают миллионы туристов со всего мира, которые вместо хостелов и отелей все чаще выбирают посуточную аренду апартаментов. Однако не менее выгодной является и долгосрочная аренда.

Если вы хотите сдавать внаем квартиру или дом в Испании, стоит внимательно изучить юридические аспекты арендных вопросов как в королевстве в целом, так и в отдельных его регионах, поскольку в каждом из них имеются свои нюансы. Например, в некоторых регионах, прежде чем сдавать недвижимость в аренду на короткий срок, необходимо оформить специальную лицензию. Кроме того, следует детально ознакомиться со ставками налогов, которыми в Испании облагается прибыль от аренды, а также остальными сопутствующими расходами.

Какую недвижимость купить в Торревьехе для последующей сдачи ее в аренду: Видео


Краткосрочная аренда в Испании: юридические аспекты сдачи жилья

Прежде чем сдавать недвижимость в Испании в краткосрочную аренду, в большинстве автономных сообществ страны требуется получить специальную лицензию, подтверждающую, что квартира или дом оборудованы всем необходимым для проживания и соответствуют санитарным требованиям. Такой документ нужен и для того, чтобы собственники не уклонялись от уплаты налогов: по данным испанского правительства, ежегодно казна не досчитывается примерно 2,9 млрд евро незадекларированного дохода от аренды. Наконец ещё одна причина введения лицензий — защита гостиничного бизнеса от конкуренции со стороны частного сектора.

Когда нужно получать лицензию

В каждом автономном сообществе Испании есть свои законодательные акты, регулирующие рынок краткосрочной аренды. Впрочем, в большинстве регионов есть следующие общие положения:

  • сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду с оказанием гостиничных услуг (в формате B&B, или Bed&Breakfast‎) можно только при наличии лицензии;
  • сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду без оказания гостиничных услуг (только уборка) можно без лицензии;
  • сдавать квартиры, расположенные не в туристических комплексах, можно только в долгосрочную аренду, то есть на срок более (в регионах, где лицензии для квартир не выдаются);
  • апартаменты, расположенные в туристических комплексах и занимающие целое здание или комплекс, управляются профессиональным провайдером услуг, а отдельным собственникам лицензии не требуются;
  • лицензия не требуется для сдачи квартир и домов в долгосрочную аренду (более ).

Также во многих автономных сообществах запрещено сдавать в краткосрочную аренду отдельные комнаты.

Получать лицензии должны собственники, которые сдают в краткосрочную аренду туристическое жильё. Таковым признаются объекты, которые соответствуют следующим критериям:

  • относятся к жилому фонду;
  • сдаются в аренду туристам на короткий срок (от нескольких дней );
  • сдаются по системе бронирования;
  • рекламируются с помощью специальных сайтов, сервисов и приложений (например, Airbnb, FlipKey, HomeAway, TripAdvisor, Tripping, VRBO и др.).
Туристическая аренда Нетуристическая аренда
Услуги Набор услуг гостиничного профиля, в частности питание Только уборка
НДС Собственник взимает с арендаторов НДС, который затем выплачивается государству Собственник не взимает с арендаторов НДС
Объявления В объявлениях о сдаче объекта в аренду можно перечислять оказываемые услуги В объявлениях о сдаче объекта в аренду запрещено указывать, что арендаторы получат набор услуг гостиничного типа

В Испании существует набор критериев для получения лицензии (конкретные требования зависят от местного законодательства). В частности у владельца недвижимости должно быть разрешение на заселение (Cédula de Ocupación или Cédula de Habitabilidad), выдаваемое после сдачи здания в эксплуатацию. Есть требования по наличию системы вентиляции, кондиционеров, горячей воды, противопожарного оборудования и мебели. Площадь жилья должна соответствовать количеству проживающих, постельного белья должно хватать на всех гостей, а все бытовые приборы должны быть исправны. Если в доме больше четырёх этажей, то в нём должен быть лифт. В квартире или доме должна быть хотя бы одна ванная комната с душем, раковиной и унитазом.

Стоимость лицензии зависит от законодательных норм автономного сообщества, в котором расположена недвижимость: обычно сборы за регистрацию варьируются от 177 до 500 евро. В некоторых регионах, например на Балеарских островах, сумма зависит ещё и от количества гостей, на которых рассчитано помещение. Так, если дом может принять восемь человек, сумма сбора за гостя составит 24,84 евро, а всего к оплате потребуется 198,72 евро. Во всех случаях сбор за регистрацию лицензии платится один раз. Лицензия выдаётся на объект недвижимости, а не на владельца и действует шесть лет (с возможностью продления).

Помимо лицензии, от арендодателя потребуется наличие страховки, которая покрывает ответственность за убытки. Среди страховых случаев — травмы и проблемы со здоровьем арендаторов, порча имущества, а также кражи со взломом.

Региональные особенности

Лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду требуются во всех автономных сообществах Испании, кроме , , , Мурсии и Эстремадуры, но и там власти планируют ввести соответствующие законы.

В каждом из регионов страны есть особенности, касающиеся выдачи лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду.

Автономное сообщество Регулирующий рынок аренды законодательный акт Дата ввода системы лицензирования Организация, регистрирующая объект Особенности
Андалусия (Andalucía) Декрет 28/2016 (Decreto 28/2016) 11 мая 2016 Управление по туризму и спорту Андалусии (Consejería de Turismo y Deporte, Junta de Andalucía) Лицензии не выдаются для квартир, сдающихся на срок более двух месяцев. Владельцы более чем трёх квартир, расположенных в одном здании или в радиусе 1 км друг от друга, должны зарегистрировать такие объекты как «туристические апартаменты» (apartamento turístico).
Арагон (Aragón) Декрет 80/15 (Decreto 80/15) 5 мая 2015 Виртуальный офис (Oficina Virtual de Trámites) Максимальный срок аренды — 1 месяц. Запрещено сдавать отдельные комнаты. Владельцы нескольких квартир в одном здании должны зарегистрировать их как «туристические апартаменты» (apartamento turístico).
Астурия (Principado de Asturias) Декрет 34/2003 (Decreto 34/2003) 30 апреля 2003 Реестр компаний и субъектов туристической деятельности Астурии (Registro de Empresas y Actividades Turísticas) Курортное жильё (viviendas vacacionales) и дома, расположенные в сельской местности (casas de aldea) должны быть доступны для аренды в июле, августе и сентябре. Нельзя сдавать в аренду квартиры менее чем на 30 дней и отдельные комнаты.
Балеарские острова (Islas Baleares) Декрет 20/2015 (Decreto 20/2015) 19 июля 2012 Совет острова Майорка (El Consejo Insular de Mallorca), общий реестр туристических компаний, учреждений и других видов деятельности Балеарских островов (Registro General de empresas, actividades y establecimientos turísticos de las Islas Baleares) Максимальное количество гостей — 12, максимальное количество комнат — 6. Лицензии выдаются для отдельно стоящих домов, но не для квартир и апартаментов. Лицензия нужна для оказания гостиничных услуг; для обычной краткосрочной аренды лицензия не требуется.
Валенсия (Comunidad Valenciana) Декрет 75/2015 (Decreto 75/2015) 3 июля 2009 Управление по туризму (офлайн или онлайн) или почтовое отделение При управлении пятью и более объектами нужно зарегистрироваться в качестве туристической компании.
Галисия (Galicia) Декрет 52/2011 (Decreto 52/2011) 24 марта 2011 Управление по туризму В аренду могут сдаваться только дома. Максимальное количество гостей — 10 человек. Нельзя сдавать отдельные комнаты.
Канарские острова (Canarias) Декрет 113/2015 (Decreto 113/2015) 6 апреля 1995 Региональный совет (Cabildo Insular) Нельзя сдавать отдельные комнаты. Информация о гостях должна быть зафиксирована в местном полицейском управлении (Comisaría General). Жильё в туристических комплексах (при наличии у комплекса туристической лицензии) можно сдавать в аренду через прикреплённого к комплексу агента. Фактически лицензии выдаются.
Кантабрия (Cantabria) Декрет 19/2014 (Decreto 19/2014) 19 марта 2014 Управление по туризму Нельзя сдавать отдельные комнаты. Должны быть зарегистрированы все типы жилья, сдающегося в краткосрочную аренду. Недвижимость для краткосрочной аренды не могут регистрировать пенсионеры.
(Castilla y León)
Каталония (Cataluña) Декрет 159/2012 (Decret 159/2012) 20 ноября 2012 Муниципалитет или Бюро по управлению предпринимательской деятельностью (Oficina de Gestió Empresarial) Аренда сроком более 31 дня не считается туристической. Собственники могут сдавать не более двух отдельных комнат, если при этом сами проживают в квартире. С мая 2014 года выдача лицензий в Барселоне приостановлена.
(La Rioja)
Мадрид (Comunidad de Madrid) Декрет 79/2014 (Decreto 79/2014) 10 июля 2014 Почтовое отделение Минимальный срок сдачи в аренду — 5 дней. Нельзя сдавать отдельные комнаты. Обязательно наличие бесплатного беспроводного доступа в Интернет.
Мурсия (Región de Murcia)
Наварра (Comunidad Foral de Navarra) Декрет 230/2011 (Decreto Foral 230/2011) 26 октября 2011 Управление по туризму Лицензию можно получить для жилья, классифицируемого как «сельский дом» (casa rural), если оно построено в традиционном стиле, и как «туристическое жильё» (apartamento turístico / vivienda turística), если оно построено в современном стиле.
Страна Басков (País Vasco) Декрет 198/2013 (Decreto 198/2013) 16 апреля 2013 Реестр компаний и туристических учреждений (Registro de Empresas y establecimientos Turísticos del País Vasco) Максимальное количество гостей — 12, максимальное количество комнат — 6. Лицензии выдаются только владельцам двух или более объектов.
Эстремадура (Extremadura)

«В Барселоне выдача лицензий прекращена в 2014 году. Тем не менее здесь можно заниматься арендным бизнесом: можно либо купить квартиру в Барселоне с лицензией и сдавать её посуточно, либо приобрести жильё без лицензии и сдавать его в долгосрочную аренду»,— говорит Алина Батыршина, менеджер Tranio по продажам в Испании.

В большинстве случаев процесс регистрации жилья для сдачи в краткосрочную аренду занимает не более трёх месяцев, причём в этот период объект нельзя ни сдавать, ни даже рекламировать.

При нарушении местного законодательного акта о краткосрочной аренде собственник платит штраф, размер которого в каждом автономном устанавливается отдельно. Например, в Андалусии сумма штрафа может составлять от 2 тыс. до 150 тыс. евро, а в Барселоне — от 9 тыс. до 90 тыс. евро.

Также в конце каждого года собственник обязан задекларировать доход от аренды в налоговом органе по месту нахождения недвижимости и в стране своего гражданства.

Налог на доход от аренды и прочие расходы

В Испании при сдаче недвижимости в аренду собственник платит налог на доход от аренды по ставке подоходного налога (для нерезидентов страны по состоянию на 2016 год она составляет 24 %). Налогооблагаемой базой является чистая рента. Например, если годовой доход от аренды составляет 20 тыс. евро, то по ставке 24 % в год на оплату налога уйдёт 4 800 евро. Налогооблагаемую базу можно снизить за счёт амортизации ( в год).

Помимо этого, собственники платят муниципальный налог на недвижимость. В зависимости от автономного сообщества его ставка составляет от 0,405 до 1,166 % от кадастровой стоимости объекта. Обычно сумма налога варьируется от 200 до 800 евро в год.

Также в Испании при сдаче недвижимости в краткосрочную аренду все коммунальные расходы несёт собственник. В среднем на содержание объекта уходит . евро в год.

Ещё одним пунктом расходов может стать комиссия управляющей компании, если собственник не занимается менеджментом самостоятельно. Вознаграждение УК составляет не менее 5 % от арендной платы. То есть если объект сдаётся через специализированный сайт, например Airbnb, комиссия составит около 10 %.

Сколько можно заработать

Дома в Испании сдаются в аренду в среднем в сутки. Если недвижимость сдаётся за 500 евро в сутки 180 дней в году, годовой доход от аренды составит 90 тыс. евро. С учётом налогов и расходов на содержание доход составит примерно 65,6 тыс. евро в год.

Данная статья Tranio носит информативный характер. Региональное законодательство в Испании постоянно меняется, поэтому разобраться в нюансах, определить точные размеры налогов и способы их оптимизации вам помогут сертифицированные юристы и специалисты по налогообложению в Испании. Tranio настоятельно рекомендует обратиться к ним перед заключением сделки.

Юлия Кожевникова, Tranio

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

10 подводных камней аренды недвижимости в Испании: на что обратить внимание при съёме квартиры или дома

Нередко потенциальные покупатели испанской недвижимости практикуют такой подход: не сразу приобретают квартиру или дом, а снимают жильё на относительно долгий срок. Таким образом, они могут «примерить» на себя жизнь в Испании, оценить достоинства и недостатки города или района, понять специфику рынка недвижимости. Аренда жилья в незнакомой стране – вопрос довольно тонкий и непростой. И чтобы помочь людям, которые хотят попробовать пожить в Испании в качестве арендаторов, мы подготовили чек-лист из 10 «подводных камней», которые могут обернуться дополнительными затратами, если на них не обратить внимания.

1. Для заключения договора аренды (в том числе и краткосрочной) вас попросят подтвердить вашу платежеспособность: предоставить выписки с банковских счетов, справки с работы и другие подходящие для этого случая документы. Кроме того, вы должны будете заплатить fianza (гарантийный взнос); как правило, он равен двум месячным платежам за аренду. Эти средства вам вернут только после того, как вы освободите арендуемое помещение. При долгосрочной аренде «популярной» квартиры «подозрительным» иностранцем агенты могут также попросить предоплату сразу за 6 месяцев.

Справка:

Главный повод недоверия: отсутствие регулярных легальных (налогооблагаемых) доходов на ваш счет в испанском банке.
«Популярная» квартира или дом: недвижимость, на которую есть высокий спрос и которая найдет новых надежных арендаторов в течение месяца.

2. Как правило, коммунальные платежи не включены в размер арендной платы. Это обстоятельство нужно иметь в виду, чтобы правильно рассчитать расходы на аренду жилья. В зависимости от того, сколько вы будете потреблять ресурсов (воды, газа и электроэнергии), дополнительные расходы могут составить от 100 до 300 евро в месяц.

3. Уточните, можно ли арендовать квартиру с правом выкупа. В Испании существует практика аренды с правом выкупа. Это может быть довольно удобным вариантом для тех, кто ещё сомневается – покупать квартиру или нет. При такой схеме вы арендуете квартиру, живёте в ней какое-то время, узнаёте её достоинства и недостатки, и если вас всё устраивает, то покупаете – и часть арендных платежей при этом засчитываются вам в счёт покупки.

4. При выборе района проживания недостаточно небольшой прогулки и визуального осмотра. Опытные арендаторы знают: для того, чтобы жизнь в арендуемой квартире была по-настоящему комфортной, нужно досконально изучить ситуацию «на районе». И не только убедиться в том, что рядом есть продуктовые магазины, парк для прогулок и школа или детский сад. Но и изучить криминальную обстановку района, уточнить, не будет ли в ближайшее время поблизости развёрнуто строительство, узнать, не проходят ли поблизости туристические тропы, и т.д. Помочь в этом может только местный житель.

5. Необходимо тщательно проверить договор аренды. По общепринятой практике, в случае выхода из строя в силу износа кондиционера, бойлера, холодильника или другой техники оплатить ремонт или замену должен хозяин квартиры. Но часто бывает, что хозяин пытается переложить ответственность на жильцов. Поэтому нужно проверить, чтобы ответственность арендодателя была зафиксирована в договоре.

6. Перед заключением договора аренды нужно изучить правила кондоминиума (comunidad`а). Например, в некоторых домах нельзя купаться в бассейне после 20.00 или запрещено готовить на улице барбекью по будням. Чтобы не нарваться на штраф или конфликт с соседями, нужно заранее узнать о всех подобных правилах.

7. Если у вас есть домашние животные, их нужно прописать. За непрописанных животных полагается существенный штраф.

8. Не стоит ожидать к себе особого отношения. Испанцы чрезвычайно дружелюбно настроены к иностранцам – всегда покажут дорогу, а то и доведут за руку до нужной достопримечательности. Но если речь идёт об иностранце-арендаторе, то никакого особого отношения при поиске жилья и оформлении сделки к нему не будет. Например, для россиян неприятным сюрпризом часто становится то, что испанские агенты редко перезванивают сами, что переговоры с хозяином квартиры идут крайне медленно, что администрация кондоминиума может не рассказать о каких-то важных нюансах дома, если для этого не задать прямой вопрос. Поэтому участие в переговорах человека, знающего менталитет испанцев и стиль общения с ними, существенно ускорит все процессы.

9. Целесообразно провести мониторинг стоимости аренды квартир в пределах одного района. В Испании есть такое любопытное явление: одна сторона улицы может считаться более престижной, чем противоположная. И схожие по своим характеристикам, но расположенные на разной стороне улицы квартиры, в этом случае будут существенно различаться в цене – например, 1500 евро и 2200 евро в месяц. При этом для арендатора-иностранца ценность этой престижности ничтожна, зачастую он даже и не подозревает об этом обстоятельстве.

10. Позаботьтесь о страховке. Страхование ответственности в отношении арендуемого жилья – это, конечно, дополнительные расходы. Но всё-таки целесообразно такую страховку оформить. При этом для того, чтобы исключить из неё всяческие дополнительные и дорогостоящие опции и оставить только то, что реально необходимо, лучше опять-таки обратиться за помощью к знающему местные особенности человеку.

Как видите, аренда жилья в Испании таит в себе немало сюрпризов. И зачастую иностранцу, не знающему испанского языка и не знакомому с местными реалиями, бывает довольно сложно осуществить выгодную сделку. Но вы в любой момент и на любом этапе можете обратиться к услугам агентства «Практики Испании», специалисты которого возьмут на себя решение всех вопросов: подберут варианты под ваши запросы, договорятся о показах, проведут переговоры о снижении цены, проверят все документы и т.д. А также — будут сопровождать вас и после сделки, консультируя по бытовым и прочим вопросам.

Узнайте подробней о нашей услуге «Квартирный Сомелье».

Как правильно сдать квартиру в Испании в аренду. Практические советы.

Вы купили квартиру в Испании? Прежде всего, поздравляю вас с покупкой!

Сейчас, когда вы «оправились» от радости за покупку, можно двигаться дальше к заданной цели. Ведь ваша цель – получение прибыли от вашей недвижимости за счет аренды, не так ли? Значит, квартира должна выглядеть на все 100!

В этой статье речь пойдет о посуточной аренде жилья, ведь именно она приносит ощутимую прибыль.

С чего же начать? Конечно, же с самого главного – с подготовки жилья к сдаче. «Как?» — спросите вы.

Отвечаю: Квартиру будем готовить к сдаче в аренду в 3 этапа.

1 этап.

Для начала приведем квартиру в состояние, пригодное для жилья . Это может быть как капитальный, так и косметический ремонт. Покрасим и помоем стены, окна, двери, полы, потолки, косяки и пороги и т.д. Этот этап для тех, кто купил удачно расположенное, но убитое жилье.

Стены советую красить (клеить обои в Испании не принято, хотя найти их в продаже возможно). Главное не оставлять стены в побелке (например, у кого на стенах готелé – стена как будто в каплях белой краски), она осыпается и оставляет в воздухе ощущение пыли. Выбирайте традиционные светлые тона для потолка и стен – это зрительно увеличит площадь помещения. Полы очень советую застелить паркетом или ламинатом и не делать очень темными, иначе будет видна каждая пылинка. Категорически не советую плитку на полу не говоря уже о ковровом покрытии. Мыль плиточный пол – хуже не придумаешь, но и чистка коврового покрытия не нуждается в комментариях.

2 этап.

Создаём уют . Обставим и оформим квартиру. Мебель, бытовая техника, шторы и т.д. Мебель выбирайте не тяжелую, но устойчивую. Не очень большую. Соблюдайте пропорции в комнатах. Не стоит ставить в гостиную диван из-за которого в ней будет не развернуться. Думайте, прежде всего, о будущих гостях. Что им нужно для отдыха – кровать, стол, стул, оборудованная кухня. Не загромождайте квартиру лишними деталями: напольными вазами и растениями, пуфами и креслами. Главное правило – минимализм.

3 этап.

До уровня отеля . Чтобы ваши гости остались в восторге, надо сделать так, чтобы во время пребывания в вашей квартире, они чувствовали себя, как в отеле, ну, или почти, как в отеле. Для этого им нужно предложить базовые удобства и комфорт . В спальню закупаем постельное белье: по 2 комплекта на каждую кровать (на смену). Советую покупать его разных цветов, чтобы не путаться что-куда.

Закупаем банные принадлежности : туалетную бумагу, гель для душа, мыло, шампунь, полотенца, салфетки. Полотенец должно быть 2 комплекта (на смену) по 2 полотенца в каждом комплекте (банное и для рук) на каждого гостя (т.е 4 полотенца на гостя). Предлагать гостям банные халаты, наборы зубной пасты и щетки, тапочки совсем не обязательно (если вы, конечно, не претендуете на отель 5 звезд).

На кухню : посуду, полотенца, стаканы, рюмки, столовые приборы, бытовую технику, чистящие средства. По поводу бытовой техники: конечно, чем больше вы сможете предложить, тем лучше. Однако совсем не обязательно покупать гостям тостер и соковыжималку. Вполне достаточно ограничиться чайником и кофеваркой. Важно иметь на кухне помимо, естественно, холодильника, микроволновку и стиральную машину. Посудомоечная машина – это роскошь, без которой гости вполне могут обойтись.

Заготовьте для гостей чай, кофе, можно даже бутылку-две воды, а также немного еды, на случай, если они приедут поздно и не смогут ничего купить. Пачка макарон или риса, кетчуп или майонез — самое то!

В гостиной можно установить ТВ. Все остальное (DVD и т.д.) абсолютно не нужно.

Беспроводной интернет в наше время – неотъемлемый атрибут в жизни любого путешественника. Не предложить его – большая ошибка, которая будет стоить вам клиентов. Установите его обязательно. Пусть не дорогой, но надо, чтобы гости, как минимум, могли связаться со своей семьей и сказать, что добрались. Не стоит брать деньги за пользование интернетом – это совсем не серьезный подход к делу. Ни один уважающий себя отель не будет брать плату за такие мелочи, как интернет, питьевая вода в номере, пользование сейфом и т.д.

Отдельную плату вы можете потребовать только за уборку, хотя многие включают ее в стоимость. Плата за уборку зависит от объема работы, т.е. от количества гостей и занятых ими комнат. Зоны для общего пользования в квартире вам убирать в любом случае, а вот количество работы по стирке и глажке постельного белья и полотенец напрямую зависит от количества гостей, поэтому вы имеете полное право требовать доплату. Обычно она составляет 5 евро за человека (начиная, например с 3-го или 5-го) либо 10 евро за комнату на двоих.

Карты и план города придутся очень кстати прибывшему гостю. Их можно взять бесплатно в туристических ларьках.

Профессиональная подготовка Вашей недвижимости в Валенсии к сдаче в аренду. Бесплатная оценка квартиры для сдачи в аренду посуточно. Качественные фото Вашей недвижимости (бесплатно). Многолетний опыт сдачи квартир туристам. Все вопросы Вы можете направлять на электронную почту info@ispaniainvest.com, по watsapp +34 66 242 94 93 или отправить сообщение через сайт.

Вот и все, этап подготовки закончен. Что дальше?

А теперь вторая по важности составляющая удачной сдачи жилья в аренду. Нужно сделать максимально удачные фото вашей квартиры. Отнеситесь к этой задаче очень и очень серьёзно. Именно от того, как вы «подадите товар», зависит, купят его или нет. Несколько общих советов:

  1. Делайте фото каждой спальни, гостиной, ванной комнаты, кухни, террасы и т.д.
  2. Не делайте фото тех помещений, куда у гостей не будет доступа (кладовая или комната, куда они не смогут войти или одна из ванных комнат, не предназначенная для гостей).
  3. Фото должны быть отличного качества, яркими, сделанными при максимальном освещении.
  4. Делайте фото из дальних углов комнаты, никогда из центра. Старайтесь захватить все помещение, а не половину. Если помещение очень маленькое, делайте снимок сверху, снизу, как угодно, но ищите ракурс, при котором помещение будет казаться больше.
  5. Не берите крупным планом отдельные предметы, это абсолютно ни к чему. Шкаф, ваза с цветами, тарелка с фруктами на столе, лебедь из полотенца на кровати не дают туристу представления о том, где он будет жить. Ему нужны размеры помещения и его общий вид.
  6. Уберите все лишнее с пола (сумки, пакеты), стен (полотенца), кроватей, столов (не накрывайте на стол!, он должен быть пустым! Максимум ваза с цветами), полок (банные принадлежности!). Чем меньше предметов в помещении, тем просторнее оно кажется.
  7. Фотографий должно быть много. Не 3 и не 5, а 15 и 20 (зависит, конечно, от размеров квартиры). Минимум нужно сделать по одной фото каждой комнаты, кухни, ванной плюс коридор, терраса, вид из окна, если это того стоит.

Больше советов на тему фото и подготовки жилья к аренде вы найдёте здесь .

Итак, все готово к приему гостей. Фото сделаны. Осталась последняя составляющая процесса — оповестить гостей о том, что Вы можете предложить им отличную квартиру в Валенсии!

До оповещения.

Нужно подготовить текст объявления . Он должен быть не длинным и содержать только нужную туристу информацию. Какую? Как далеко находится квартира от основных достопримечательностей города, от пляжа, метро, парковки, супермаркетов. Сколько в ней спален, какие удобства вы предлагаете. Упомяните о доп.услугах (трансфер, услуги по уборке во время пребывания в квартире, завтрак, стирка, глажка белья) или услугах, за которые нужно платить отдельно (уборка после ухода гостей, дополнительное спальное место, расценки для детей, животных и т.д.). Опишите свои условия: например, в квартире нельзя курить.

Примерный образец объявления :

Апартаменты в 10 мин. пешком до центра города. Состоят из 2-х спален (одна — с двухспальной кроватью, вторая – с двумя односпальными), кухни, гостиной (с раскладным диваном на двоих), ванной комнаты и гардеробной комнаты. Имеется ТV, стиральная машина, интернет, кондиционер. В 1-й минуте пешком от супермаркета, остановки автобуса, в 5 минутах от метро. Допускается проживание с животными. Не курить. Уборка оплачивается отдельно и не входит в стоимость аренды. Тариф по уборке: 30 евро за группу до 4 человек. Далее доплата 5 евро с человека. Имеется услуга трансфера из/до аэропорта/вокзалов (указать стоимость услуги). Время заезда/выезда с 9.00 до 22.00. Поздний/ранний заезд оплачивается отдельно: с 22.00 до 01.00 и с 6.00 до 9.00 (указать стоимость).

Через кого и где оповестить?

Рассмотрим 3 варианта.

Вариант 1.

Лично . Вы можете сами разместить объявление на соответствующих сайтах. Каких? Самые популярные airbnb.com, housetrip.com, booking.com. Зарегистрируйтесь и бесплатно разместите объявление. Помните, все сайты берут процент с общей суммы, которую платит гость при бронировании вашего жилья. Обычно это 12-20% Вы также можете разместить объявление в соц.сетях. Хотя им доверия меньше со стороны туристов.

Этот вариант подойдет тем, кто проживает постоянно в городе и имеет достаточно свободного времени на прием гостей, уборку помещения и т.д. в любое время.

Вариант 2.

Найти помощника . Если вы не хотите тратить свое время на размещение объявлений или у вас его просто нет, вы можете найти помощника. Например, на уборку помещения или на уборку и прием гостей. При этом сдачей в аренду занимаетесь вы — ведёте переговоры с гостями, разрешаете возникшие проблемные ситуации. Помощник делает только механическую работу: заселение гостей, их выезд и уборка помещения. Иногда помощник также может привести вам клиента.

Этот вариант подойдет тем, кто постоянно проживает в Валенсии, но не имеет времени заниматься сдачей квартиры или уборкой и приемом гостей.

Вариант 3.

Через посредника . Если вы не проживаете в городе, вам никак не обойтись без помощи посредника – человека или компании, которые возьмут под управление вашу квартиру и займутся ее арендой. В обязанности компании обычно входит не только сдача объекта в аренду, но и полное ведение дел этого объекта, т.е. сбор почтовой корреспонденции, поддержание объекта в надлежащем состоянии. Подробнее на тему здесь .

Этот вариант подойдет тем, кто не проживает в городе и физически не может заниматься вопросами аренды.

Теперь, вы знаете, как удачно сдать в аренду вашу квартиру в Валенсии.

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.

Как сдать жилье в аренду в Испании

Испания – одна из самых многообещающих стран с точки зрения сдачи жилья в аренду. Всего более 20% жилья в Испании снимается, и в некоторых городах, например, в Мадриде, Малаге и Барселоне, этот процент доходит до 40. Испания привлекает своим туристическим и деловым потенциалом множество инвесторов, купить квартиру в Барселоне – это всегда выгодная инвестиция. В том случае, если квартира сдается в аренду, то средняя рентабельность – 5-6% в год.

Виды аренды

В Испании одинаково распространены два вида аренды – долгосрочная, рассчитанная на местных жителей или студентов, и краткосрочная, чаще всего через туристические порталы. В обоих случаях можно сдавать квартиру целиком или по комнатам. Какие есть плюсы и минусы у разных видов аренды?

Плюсы и минусы долгосрочной аренды

Долгосрочная аренда менее рентабельна, зато более надежна, к тому же собственник не обязан постоянно присутствовать в том же городе или стране. Это идеальный вариант для тех, кто хочет приобрести недвижимость в Испании и получать с нее прибыль, при этом проживать в другой стране мира.

Плюсы и минусы краткосрочной аренды

Краткосрочная аренда, особенно если мы говорим о популярных туристических курортах, намного более рентабельна, 9-15% ежегодно. Средняя занятость подобных квартир в Испании – 90 %. С другой стороны, туристические апартаменты требуют неусыпного надзора и заниматься этим должен либо собственник, либо ему придется нанять управляющего, что подразумевает дополнительные расходы. Кроме того, не стоит забывать, что во многих городах Испании стараются ограничить число туристических квартир, поэтому существуют проблемы с получением лицензии, а нелегальная сдача квартиры туристам – рискованное предприятие, которое влечет за собой штрафы до 100 000 евро.

Итак, самая выгодная аренда – краткосрочная и покомнатная, самая надежная и беспроблемная – долгосрочная аренда квартиры целиком.

Курорты Коста Брава – одно из лучших мест для краткосрочной аренды

Как сдать жилье в аренду на долгий срок: основные шаги

После того, как собственник определился с видом аренды, следующий шаг – обратиться в агентство недвижимости. Недвижимость сдается исключительно по договору, и чтобы обезопасить себя от неудачных квартирантов или проблем с законом, настоятельно рекомендуем воспользоваться услугами грамотного риелтора. Риелтор получает комиссионное вознаграждение от арендатора.

Собственник имеет право выбрать жильцов, изменить стандартные условия договора и указать ту стоимость квартиры и сумму залога, которую считает нужной. Стандартная сумма залога в Испании – это стоимость двух месяцев аренды, тем не менее, можно потребовать и стоимость 3-6 месяцев аренды в определенных случаях. Отметим, что существенная часть испанской недвижимости сдается без мебели и с минимумом бытовой техники (или без нее), таким образом, арендодатель не обязан вкладываться. С другой стороны, наличие качественной и красивой мебели квартиры повышает стоимость аренды примерно на 15-20%.

Как сдать жилье в аренду на короткий срок: основные шаги

Если собственник сделал выбор в пользу краткосрочной туристической аренды, то в первую очередь он должен ознакомиться с законодательством региона, где расположена недвижимость. Например, в Барселоне в настоящей момент туристическая аренда невозможна, так как с 2017 года установлен мораторий на выдачу новых лицензий. Тем не менее, есть множество регионов и городов, где не требуется лицензия на краткосрочную аренду или получить ее не составляет особых проблем. В каждом конкретном случае стоит проконсультироваться с юристом. В регионах существует свой перечень требований к туристическим квартирам – например, на Коста Брава все комнаты должны быть оборудованы кондиционерами, а в Мадриде минимальный срок аренды – 5 суток.

В Мадриде для сдачи жилья в аренду не требуется лицензия

Налоги и другие расходы

Как собственники, которые сдают квартиру на короткий срок, так и те, кто предпочел долгосрочную аренду, одинаково должны платить налоги. Наличие недвижимости и доходы от аренды подаются в налоговой декларации каждый год в июне. Аренда, как долгосрочная, так и краткосрочная, облагается налогом в сумме 24% от полученного дохода. Для резидентов страны возможны определенные вычеты (стоит проконсультироваться со специалистом). Кроме того, добавляется налог на владение имуществом для физических лиц, 2% от кадастровой стоимости недвижимости. Другие возможные расходы – расходы на ремонт дома и жилья и коммунальные расходы. В случае с кратковременной арендой основными расходами будут коммунальные платежи и услуги клининг-сервиса.

Аренда квартиры в Испании

Сдавать жилье в Испании в аренду – это крайне рентабельной предприятие, кроме того, оно не предполагает долгого бюрократического процесса. Наши специалисты помогут разобраться в тонкостях испанского законодательства и подберут тот вариант аренды, которые принесет максимум дивидендов и минимум хлопот. Сотрудничество с Lusa Realty – гарантия удачной сдачи жилья в аренду.

5% в валюте: сколько можно заработать на сдаче в аренду жилья в Испании

Зарубежная недвижимость может стать прекрасной альтернативной банковским депозитам. Даже без учета эффекта от роста цен, квартира в Испании, например, может приносить своему владельцу значительный арендный доход.

В апреле рубль пережил мощный шторм. Новость о новых санкциях спровоцировала быстрое падение российской валюты с 59,7 до 65 рублей за доллар. К концу апреля ситуация нормализовалась, но вопрос о надежных инструментах для хранения сбережений по-прежнему остается открытым.

Банковские вклады едва ли претендуют на эту роль. Средняя ставка по депозитам в крупнейших банках сейчас составляет лишь 6,4% в рублях. Для сохранности капитала не подходит и российская недвижимость: на рынке до сих пор затоваренность и перспектив восстановления ценников пока нет.

В таких условиях стоит присмотреться к приобретению недвижимости за рубежом, вложения в которую часто позволяют получать большую отдачу чем банковские валютные депозиты. Как этого можно добиться? Рассмотрим на примере Испании.

ВЫБИРАЕМ ЛОКАЦИЮ

Первый шаг перед осмысленной покупкой недвижимости за рубежом – определиться с локацией.

Как правило, самое перспективное жилье можно найти в столице, но Испания является исключением. Конечно, Мадрид – один лучших городов по набору достопримечательностей, но туристов в первую очередь привлекают курортные районы. Может показаться, что стоит присмотреться к Барселоне, но не нужно спешить. Безусловно, город является ключевым туристическим центром в стране, но это означает и повышенные цены на местную недвижимость. Высокие ценники явно увеличат сроки окупаемости будущих вложений.

Можно обратить внимание на другие туристические районы, как Коста дель Соль, Ибица, Балеарские острова или Коста-Бланка. Остановимся на последнем.

К плюсам этого района можно отнести географическое положение – курорт располагается на почти равном удалении от Барселоны и Мадрида. До паромной переправы на Ибицу тоже недалеко – всего 80 км. Также у столицы Коста-Бланки – города Аликанте – есть прямое авиасообщение с Москвой: дважды в день в местный аэропорт прилетают рейсы “Аэрофлота” и S7.

Некоторым минусом локации является то, что курортный сезон не длится весь год. В Коста-Бланке около 300 солнечных дней, а купальный сезон длится с мая по октябрь, уточнили в испанском агентстве недвижимости Alicante-House, специализирующимся на работе в этом регионе.

ВЫБИРАЕМ БИЗНЕС-ИДЕЮ

После выбора локации нужно определиться со способом получения дохода. Часто покупатели ищут недвижимость для перепродажи, но такая стратегия очень рискованная. Проблемы в экономике и политические кризисы могут привести к резкому снижению спроса, и весь накопленный рост цен быстро обнулится. Предпочтительнее использовать рентный доход.

Важно заранее определиться, для какого вида аренды – долгосрочной или краткосрочной – предназначается объект. В первом случае речь идет об аренде на срок более одного года, во втором – на любой срок – хоть один день, неделя или месяц. Это вроде бы формальное различие очень сильно сказывается на требованиях к приобретаемому объекту.

“Если вы ориентируетесь на краткосрочную аренду, то основными клиентами будут туристы, которым нужно жилье на время отдыха. У них есть четкие требования к жилью – близость к морю или к центру города, наличие по соседству кафе или ТЦ”, – рассказывает менеджер Alicante-House Сергей Рудаков, отвечающий за работу с клиентами из России и стран постсоветского пространства.

Помещения для долгосрочной аренды, наоборот, предназначены для местных жителей. Для них важна не удаленность пляжа, а близость социальной инфраструктуры – школы, больницы или других объектов.

Из-за различных требований к месту расположения различается и порог входа, необходимый для приобретения недвижимости. Если жилье “для местных” можно приобрести в Аликанте за 50-60 тыс. евро, то для покупки квартиры, способной привлечь туристов, нужен бюджет хотя бы вдвое больше.

Также не стоит “примерять” объект на себя. Как правило, это заканчивается тем, что покупатель берет более дорогую квартиру, рассчитывая, что сможет сдавать ее по повышенным ставкам состоятельным клиентам.

“Такая возможность существует, но она редко себя окупает. Более престижное жилье можно сдавать на 20-40 евро дороже, но найти для него арендатора сложнее. Предпочтительнее вместо одного роскошного номера взять пару хороших апартаментов в среднем сегменте, которые при необходимости будет проще продать”, – считает Сергей Рудаков из Alicante-House.

СЧИТАЕМ ДОХОДЫ

Предположим, мы делаем ставку на краткосрочную аренду, чтобы зарабатывать на туристах. Для этого подойдет однокомнатная квартира, которую можно сдать молодой паре или семье с ребенком. Например, квартиру, как на фотографии, по словам Сергея Рудакова, можно купить примерно за 88 тыс. евро.

К этой сумме нужно прибавить НДС в 10% и 1200 евро расходов на оформление сделки – финальная стоимость квартиры составит около 100 тыс. евро.

Кроме того, с такой недвижимости потребуется платить ежегодный налог в 500 евро и коммунальные платежи. Расходы на содержание недвижимости – общедомовые нужды, электричество, вода и интернет и др. – в сумме обойдутся в год примерно в 3050 евро в год.

Сдавать такую квартиру можно в среднем по ставке 75 евро в сутки, хотя в летний сезон ставка может быть несколько выше, а поздней осенью наоборот ниже. Если предположить, что за год квартиру будет занята арендаторами примерно 250 дней (летний период, теплое межсезонье и новый год), то это принесет 18 750 евро дохода, из которых 17% – комиссия Booking и еще 10% – НДС. Также необходимо вычесть коммунальные и сопутствующие платежи и оплату услуг управляющей компании; итого, после уплаты всех расходов и комиссий у собственника остается прибыль в размере 8348 евро.

После этого по закону Испании, нерезидент обязан выплатить подоходный налог IRPF в 24% . За его вычетом остается чистая прибыль в 6344 евро. Эта сумма перечисляется на испанский расчетный счет и является официальным доходом.
По отношению к первоначальным вложениям это составляет 6,3%. Такой доходность не может похвастаться ни один валютный депозит в российских банках.

Примечательно, что хорошая доходность от вложений будет и в случае привлечения ипотеки. Местные банки готовы давать кредиты всего под 2,5-4,5%, при 30-процентном первоначальном взносе. Стоит отметить, что речь идет не просто трети суммы; покупатель должен сразу заранее оплатить НДС с будущей покупки и оплатить расходы на оформление сделки. С учетом этих трат, необходимая для покупки в кредит описываемой квартиры сумма составляет около 45 000 евро.

Но даже с учетом платежей по займу, доходность такой инвестиции составит 2%. Для сравнения, ставка по вкладу в Сбербанке в евро – 0,1%.

Инвестиции в Испанию: сдача квартир в аренду

  • 29.10.2018
  • Покупка и владение испанской недвижимостью

Инвестиционная привлекательность Испании обусловлена целым рядом природных и экономических причин. Выгодное расположение, природные богатства и близость моря делают этот край одним из самых популярных среди выходцев из стран Азии и СНГ. Инвестиции в Испанию открывают перед ними возможности для проживания и ведения бизнеса в развитой демократической стране. Кроме этого, приобретение недвижимости позволяет в дальнейшем зарабатывать, поскольку сдача квартир в Испании – весьма прибыльный бизнес. Где лучше приобретать квадратные метры и во сколько это может обойтись, поговорим в этой статье.

Содержание:

Юридические аспекты сдачи жилья в аренду в Испании

О преимуществах и перспективах подобного бизнеса наперебой пишут многие сайты, посвященные этому вопросу. Мы лучше разберем все нюансы и «подводные камни», чтобы вырисовать реальную картину для тех, кого интересует сдача квартиры в аренду в Испании.

Самыми популярными для инвестирования в недвижимость считаются Мадрид, Валенсия и Барселона. Также интерес вызывают Балеарские острова, Андалусия и Астурия. Средняя цена квадратного метра жилья колеблется в пределах 2,5-4 тыс. €.

Сразу отметим, что цифра в 5% годовой прибыли вполне реальна. Предприимчивые инвесторы могут получать и до 7%, но при условии, что они хорошо разбираются в этом бизнесе и занимаются ним без посредников. В большинстве случаев, иностранцы обращаются к управляющим компаниям, что снижает инвестиционные риски, но автоматически уменьшает ежегодную прибыль.

Если относится к арендному бизнесу без особого фанатизма, можно рассчитывать на доходность порядка 3%. Но сразу предупредим о возможности негативных последствий, если жилье длительное время пустует. Дело в том, что даже в такой демократичной стране, как Испания, нередки случаи захвата недвижимости, когда в нее вселяются, подделав договора аренды. Особенно распространена такая практика в удаленных или неблагополучных районах. Полиция ничего не сделает. Придется тратить время, силы и деньги на судебные разбирательства. Так что, инвестировав в недвижимость Испании, необходимо понимать, зачем это делается. Лучше предварительно составить бизнес-план, чтобы в дальнейшем избежать непредвиденных ситуаций.

Но терять энтузиазм также не стоит. По статистике порядка 22% жилищного фонда Испании находится в аренде. Популярна она не только среди иммигрантов и туристов. Согласно последним тенденциям, примерно треть молодых испанцев предпочитает арендовать жилье, чем покупать собственную квартиру. Так что, сдача квартир в Испании – востребованный бизнес.

Все же, существует целый ряд юридических аспектов, о которых следует знать. В первую очередь, необходимо разобраться в правах и обязанностях арендодателя и квартиросъемщика. Желательно заключить контракт на аренду в письменном виде, где четко указать условия и сумму оплаты, коммунальные платежи, ответственность за сохранность имущества и помещения, дополнительные условия. Можно эту сделку оформить нотариально, внести информацию о ней в Испанский Регистр Собственности.
Согласно местному законодательству, аренда недвижимости никак не отображается на праве собственности. Это означает, что владелец может продать жилье, даже если не закончился контракт со съемщиками.

У демократии имеется и другая сторона медали. Если у арендаторов есть несовершеннолетний ребенок, и они докажут, что им негде больше жить, то их сложно будет выселить, даже в случае нарушения ими условий договора. Но такие случаи не сильно распространены, так что инвестиции в Испанию чаще всего окупаются, принося владельцу регулярный и стабильный доход.

Виды аренды. Их преимущества и недостатки

В законодательстве Испании четко прописано два вида аренды: долгосрочная и краткосрочная. У каждого из них свои преимущества и недостатки. Первый вариант подразумевает заключение сделки сроком на несколько лет. Долгосрочная аренда менее выгодна по доходу. Например, ежемесячно такой вид аренды будет приносить порядка 600 € за двухкомнатную квартиру. Для сравнения, в сутки с этого жилья можно было бы иметь 70-80 €. Но отпадает необходимость постоянного поиска клиентов, решения мелких бытовых проблем и организации въезда/выезда. Правда не удастся самому воспользоваться жильем, в случае такой необходимости.

Краткосрочная аренда позволяет самому время от времени отдыхать в своей квартире. Например, на период отпуска. Также посуточная сдача квартиры в Испании приносит больше дохода. Но этот тип бизнеса сопряжен с дополнительными хлопотами. Ведь, чем чаще меняются жильцы, тем больше рисков порчи имущества. Особенно это актуально, когда имеет место аренда квартир в Испании на море.

К тому же, во многих провинциях введены дополнительные требования, приравнивающие краткосрочный вид аренды к туристическому бизнесу. Соответственно, необходимо оформлять лицензию и платить туристический налог (IEET). Но об этом поговорим в следующем разделе.

Налоги и прочие расходы при сдаче жилья в аренду

Система испанского налогообложения предусматривает все возможности получения прибыли от недвижимости и, даже сам факт владения нею. Так, в число налогов входят:

  • Налог по ставке – 24% от дохода;
  • Налог с физлиц на недвижимое имущество – 2% от стоимости объекта;
  • Туристический налог – от 0,45 € до 2,25 € за 1 человека в день;
  • Счет за обслуживание жилищного кооператива;
  • Страхование недвижимости.

Если решено прибегнуть к услугам «третьих лиц» для сдачи квартир в Испании, стоит быть готовым к дополнительным тратам.

Управляющие компании и аренда квартир в Испании

Поскольку далеко не все иностранцы могут находиться на территории Испании длительное время, им целесообразно обратиться за помощью в управляющую компанию, либо агентство недвижимости. Они отличаются комплексностью подхода. Если первая в целом отвечает за здание, то агентство занимается исключительно арендованным помещением.

Аналогичным образом можно поступить, если есть планы купить коммерческую недвижимость в Испании в целях получения прибыли.

Стоимость услуг управляющих компаний в среднем находится в пределах 7-15% от величины арендной платы. В их основные функции входит:

  • Поиск клиентов;
  • Консультирование владельца и арендаторов;
  • Ремонт и обслуживание недвижимости;
  • Уход за прилегающей территорией;
  • Страховые случаи;
    Заключение арендных договоров;
  • Взимание платы с квартиросъемщиков.

Прибегать к их услугам или нет – дело каждого. Главное, объективно оценивать возможные риски от чрезмерной экономности и самостоятельности.

Инвестиции в Испании, особенно когда речь идет о недвижимости, окупаются сторицей. Но для этого необходимо тщательно анализировать инвестиционное направление, уделяя внимание всем «подводным камням». Целесообразно воспользоваться услугами управляющих компаний, которые обеспечат безопасность сделки и удобство ее реализации.

Источники:
http://tranio.ru/articles/osobennosti_sdachi_v_arendu_nedvizhimosti_v_ispanii_4006/
http://practicaspain.ru/10-podvodnyih-kamney-arendyi-nedvizhimosti-v-ispanii-na-chto-obratit-vnimanie-pri-syome-kvartiryi-ili-doma/
http://ispaniainvest.com/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-ispanii-v-arendu-soveti/
http://lusarealty.ru/blog/kak-sdat-zhile-v-arendu-v-ispanii/
http://realty.vesti.ru/zhile/5-v-valyute-skolko-mozhno-zarabotat-na-sdache-v-arendu-zhilya-v-ispanii
http://espana.estate/investicii-v-ispaniju-sdacha-kvartir-v-arendu
http://migrantvisa.ru/obrazovanie/obrazovanie-v-ispanii/

Ссылка на основную публикацию