Покупка недвижимости в Милане: что нужно знать иностранцу

Всё о покупке недвижимости в Италии

На вопросы портала “Италия по-русски” о приобретении недвижимости в Италии отвечает Валерия Пиффари, глава компании «Trade & Consulting sas», более 10 лет предоставляющая услуги по иммиграции в Италию для граждан всех стран.

Когда Вы столкнулись с процессом приобретения недвижимости в Италии впервые? Кто выбирает Италию?

Наши клиенты постоянно приобретают недвижимость: последние – месяц назад, первые – в теперь уже далеком 2002 году, когда наша компания только начинала свою консультационную деятельность для русских клиентов. Также, мы сами прошли весь процесс покупки недвижимости. Италию выбирают люди влюбленные в эту страну, которые любят виноградные холмы, городки лазурного побережья, вершины альпийских гор, отличную кухню, теплый климат, и т. д. Одним из основных преимуществ является то, что процедура приобретения объектов не имеет особой разницы для граждан Италии и иностранцев.

Как происходил тогда процесс покупки? Вам помогали? Стоимость? Насколько выросла в цене квартира с тех пор?

Процесс покупки происходит следующим образом: после того, как покупатель выбрал жилье, он делает “окончательное предложение о покупке” (proposta irrevocabile d’acquisto). В этот момент происходит оплата вознаграждения агентства, которое обычно составляет 3%.

После того, как владелец недвижимости одобрил предложение, происходит подписание протокола о намерениях (compromesso или preliminare di vendita). В этом документе указывается на каких условиях, за какую цену покупатель приобретает недвижимость, где и когда будет происходит нотариальный акт, количество помещений и другие технические данные недвижимости, в нем же владелец указывает наличие ипотеки или других обязательств. На этом этапе покупатель вносит задаток (caparra) составляющий 10-15% от стоимости жилья. В случае, если сделка не произойдет по вине покупателя, продавец удерживает залог.

Прежде чем подписать данный документ, лучше обратиться к специалисту, чтобы взвесить все возможные риски, а также провести независимую проверку жилья.

Последней фазой покупки является подписание нотариального акта, где русскоязычному покупателю понадобится переводчик, а лучше специалист, который сможет убедиться, что были учтены все его права по итальянскому законодательству. После подписания происходит оплата нотариуса, оплата всех налогов и сборов, а также оплата оставшейся стоимости жилья продавцу (saldo).

Стоимость последнего жилья, купленного нашими клиентами недалеко от озера Маджоре, составила 600.000 евро. Мы сопровождали сделку в течение всего процесса покупки.

В Италии стоимость жилья, несмотря на кризисы, стабильно растет. Русские СМИ иногда публикуют информацию о падении цен на недвижимость в Италии, но это не официальные, а «внутренние» данные некоторых агентств недвижимости, таких, как «Техноказа» и других. Эти данные относятся к крупным городам или к бюджетному жилью, и процент спада является смешным по российским меркам — 1.5% до 3%, причем чаще речь идет об объектах на периферии.

С 1961 года по 2011 средний рост стоимости недвижимости в Италии составил 9,1% в год.

Как гражданин России может купить квартиру в Италии? Что нужно для этого?

Для приобретения жилья, гражданину РФ необходимо легально находиться на территории Италии. Например, с туристической визой любой страны шенгенского соглашения.

Как происходит процесс оформления сделки?

Процесс оформления сделки заключается в финальном этапе, описанном выше. При подписании нотариального акта собственность переходит от продавца в к покупателю.

От чего зависят цены в центральных городах? Какие расценки на кВ.метр в Риме? Сильно ли отличаются от цен на квартиры в других городах?

Стоимость жилья очень зависит от места нахождения. Стоимость в центре или в исторических районах может быть на порядок выше, чем в «спальном» районе.

Стоимость жилья в Риме, как и в любом другом, отличается по районам: в районе San Giovanni цены от 1.700 евро за квадратный метр и 15.000 евро за квадратный метр на площади Испании. И это не предел, так как исторические виллы могут стоить значительно дороже. Средняя стоимость за квадратный метр в Риме в 2012 году составляет 4.300 евро, в Милане — 3.800 евро, в Турине — 2.500 евро, и 3.400 евро в Неаполе, согласно данным портала immobiliare.it

Сейчас в Италии кризис. Как это отразилось на рынке недвижимости? Квартиры подешевели?

Как сказано выше, кризис не повлиял на цены. В некоторых местах цены остановились, где-то наблюдается незначительный спад от 1.5% до 3%, в то время как стоимость элитной и исторической недвижимости продолжает расти.

Какие налоги на недвижимость? Для иностранцев они отличаются?

Иностранец не может пользоваться льготами для первичного жилья, но существует одно исключение: если иностранец в течение 18 месяцев после покупки жилья получит прописку в этом жилье, то он не будет платить налог, как за вторичное жилье. В случае, если в течении 18 месяцев покупатель так не пропишется, он заплатит разницу плюс штраф. Получить прописку в Италии можно только после получения ВНЖ (permesso di soggiorno) и наша компания занимается оформлением ВНЖ и прописки, так как сам по себе факт покупки жилья не дает право на получение ВНЖ.

Налоги на недвижимость в Италии отличаются при приобретении у частного или юридического лица. В случае приобретения недвижимости в Италии у юридического лица для жилья, построенного больше 4 лет назад:

1. Первичное жилье / Prima casa
1.1 НДС 4%
1.2 Регистрационный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.3 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.4 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €

2. Вторичное жилье / Seconda casa
2.1 НДС 10%, или 20% в случае объектов роскоши
2.2 Регистрационный сбор (фиксированный) 168,00 €
2.3 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
2.4 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €

Покупка недвижимости в Италии у частного лица:

1. Первичное жилье / Prima casa
1.1 Регистрационный сбор 3%
1.2 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.3 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €

2. Вторичное жилье / Seconda casa
2.1 Регистрационный сбор 7%
2.2 Ипотечный сбор 2%
2.3 Кадастровый сбор 1%

Ипотечный сбор / Imposta ipotecaria (D. Lgs. 31 октябрь 1990 № 347)
Этим сбором облагаются все действия связанные с регистрацией, записью, аннотациями в государственный реестр недвижимости при акте купли-продажи, дарения или наследовании.

Кадастровый сбор / Imposta catastale (D. Lgs. 31 октябрь 1990 № 347)
Переоформление, в результате акта купли-продажи, дарения, наследования, подлежит кадастровому сбору.

Регистрационный сбор / Imposta di registro (D.P.R. №. 131 от 6 апреля 1986)
Сбор, связанный с регистрацией акта купли-продажи, дарения, наследования недвижимости в налоговой.

Первичное жилье / Prima casa
Вторичное жилье / Seconda casa

Для резидентов Италии — приобретении вторичного жилья на территории Италии.
Для нерезидентов — приобретение любого жилья.

Налог на покупку земли в Италии

18% от заявленной стоимости земли:
15% Регистрационный сбор;
2% Ипотечный сбор;
1% Кадастровый сбор;

Сколько времени длится оформление договора и сделки? Как проверяется чистота сделки?

Сроки зависят от организованности нотариуса и других специалистов, участвующих в процессе, они могут быть от 7 до 30 дней и даже больше, если покупка разделена на этапы. Нотариус выполняет проверку сделки стандартно со своей стороны, но можно заказать и полную проверку недвижимости (в том числе соответствие объекта и его планировки заявленным данным в регистрах), с отчетом у частной компании, такой, как наша, например.

Содержание квартиры – сколько платят за ЖКУ, электроэнергия, вода, вывоз мусора. Дополнительные расходы?

После покупки необходимо заключить договора на электроснабжение, газ, воду, телефонную связь. Все эти контракты, кроме тарифов, предусматривают абонентскую плату, которая совокупно может выходить в сумму до 150 евро в месяц. Вывоз мусора обходится около 300 евро в год. Отопление всего дома 200 кв.м. может обойтись от 2 до 5 тыс. евро за зиму, в зависимости от устанавливаемой температуры.

Может ли владелец сдать квартиру? Как это сделать?

Да, может. Это можно сделать самостоятельно, разместив в сети или газете объявление, и заключая контракт напрямую с заинтересованным лицом. Все это можно также доверить агентству, которое возьмет одну месячную оплату аренды за свои услуги с обеих сторон. Стоимость регистрации контракта составит около 170 евро и оплачивается сторонами 50% на 50%.
Насколько сложно продать квартиру в Италии?

Простота или сложность продажи зависит напрямую от цены, места расположения, величины объекта и его состояния. Не факт, что хороший и дешевый объект легко продать, немало зависит от места, где он расположен. Так, более разрекламированные места, особенно южнее Тосканы, куда не хотят вкладываться итальянцы, пользуются у россиян спросом. А другие места незаслуженно обделены вниманием потому, что туда добралась из стран бывшего союза пока только российская элита, как, например, в Пьемонт. В провинции Кунео и Асти сейчас ими приобретаются целые винные дома и фермерские хозяйства.

Как выбрать дом в Италии? Особенности покупки виллы?

Италия — очень разная страна, от севера до юга менталитет местных жителей, уровень жизни и традиции радикально отличаются.
Сначала необходимо выбрать регион Италии, после — изучить местность, так как тут могут быть разные подводные камни. Изучить местную инфраструктуру: если вы не планируете пользоваться машиной, то вблизи квартиры должны быть остановка метро или автобуса.

Если это дом, то нужно узнать, не собираются ли в следующем году возле него построить завод по переработке органических отходов или провести скоростное шоссе прямо перед окнами.

При осмотре недвижимости нужно обратить внимание на состояние крыши, окон, стен и полов. Частая проблема в Италии, особенно в старых домах — это сырость. Если дом старый, он будет построен из кирпичей вперемешку с камнями, и камни будут постоянно отдавать сырость внутрь помещения. Для ликвидации этой проблемы нужно будет вложиться в ремонт с использованием современных изоляционных материалов. Отопление в Италии стоит очень недешево, поэтому, первые две вещи которые должны быть в хорошем состоянии (или которые нужно оценить, как ближайшее капиталовложение) — это крыша и окна. Это, естественно, после оценки системы отопления, которая тоже должна быть в хорошем состоянии и не нуждаться в ремонте. Модернизация системы отопления подразумевает под собой смену труб и радиаторов, а значит придется ломать полы и стены, и это тоже обойдется недешево, так же как и ремонт крыши и и смена окон.

И, разумеется, при покупке, нужно учитывать спрос на недвижимость в этой местности, так как продать жилье, при необходимости, не так просто, как купить.

Как же стать настоящим хозяином своего итальянского дома?

Покупка недвижимости в Италии, не дает право на получение итальянского вида на жительство, а позволяет максимум, получить визу типа «С», с которой можно находиться в ЕС не более 90 дней в полугодие. Разумеется, будучи буквально гостем с большими ограничениями, невозможно чувствовать себя полноценным хозяином недвижимости. Поэтому, многие граждане СНГ, желающие приобрести или уже купившие недвижимость в Италии, обращаются к нам за оформлением визы «D» и ВНЖ в Италии для предпринимателей и для финансово-независимой категории граждан.

При этом постоянное проживание в Италии не требуется, как нет и требования «стать резидентом», что позволяет быть нашими клиентами представителям государственной власти стран СНГ, а не только предпринимателям.

За многие годы у нас разработаны различные пути оформления, позволяющие любой категории граждан, – от самых состоятельных до среднего класса, получить вид на жительство в Италии.

Популярные публикации

Статьи > Недвижимость > Покупка недвижимости в Италии (личный опыт)

Покупка недвижимости в Италии.

В этой статье я хочу поделиться собственным опытом приобретения недвижимости в Италии. В конце статьи я выложу отсканированные копии своего контракта (единственное что я удалила из него это личные данные продавцов и покупателей) на приобретение дома как на итальянском языке, так и его перевод на русский язык, а так же предварительный договор о покупке. Вы сможете наглядно увидеть, какой документ в итоге вы будете иметь у себя на руках. Это будет очень интересно тем, кому только предстоит эта процедура. В свое время я пыталась найти подобный контракт (договор) в интернете, но мне, к моему большому сожалению, так и не удалось это сделать. И теперь, дабы восполнить этот пробел, с удовольствием выкладываю на ваше обозрение свой собственный договор купли-продажи.

С момента нашей покупки уже прошло некоторое время, это был 2010-2011 год, но я думаю, что особых изменений в вопросе оформления не произошло, за исключением размера самого налога.

Итак, начнем. Конечно все до мельчайших подробностей я не расскажу, но самые важные моменты обязательно затрону. Будем считать, что дом или квартиру свой мечты Вы уже нашли. Остается самое важное, юридически правильно оформить ее в собственность. Еще раз повторюсь, что все этапы оформления мы прошли самостоятельно, не прибегая к помощи риэлтора. Однако без помощи переводчика Вам не обойтись, если конечно Вы не владеете в совершенстве итальянским языком. Без него, как без рук. Мы на тот момент не владели им совершенно.

В Италии нет ограничений для иностранных покупателей. Сделку можете оформить как на юридическое, так и на физическое лицо. Начну поэтапно:

1. Получение индивидуального налогового номера, ИНН (CodiceFiscale). С этого стоит начать, т.к. без этого номера Вы не сможете сделать ничего. Постановкой на налоговый учет занимается налоговая инспекция (Agenzia delle Entrate), отделения которой есть в каждом городе Италии. Для получения ИНН Вам потребуется при себе иметь только заграничный паспорт.
2. Открываем расчетный счет. Вы можете его открыть в любом итальянском банке. Счет открываете как нерезидент. Сложностей с этим возникнуть не должно. Хотя у нас, честно признаюсь они были. Но это были больше технические сложности, связанные с заполнением бумаг и скорее всего из-за невысокого уровня профессиональной подготовки банковских служащих. Город, где открывали счет, относительно небольшой, иностранцев особо нет, соответственно нет практики в этом вопросе. Зато уже после нашего опыта, моя подруга открыла счет достаточно легко о очень быстро.
3. Предложение о покупке (Proposta d’acquisto либо Riserva-offerta). Мы этот этап пропустили, не было необходимости. А вообще знаю, что это практикуется. В этом случае покупатель делает письменное предложение продавцу о покупке и сопровождает его уплатой взноса в размере 1% от стоимости недвижимости или фиксированной суммой, например, одна тысяча евро. Взнос подтверждает серьезность ваших намерений, как потенциального покупателя. Продавец либо принимает предложение, либо отклоняет и возвращает Вам ваш взнос.
4. Подписание предварительного договора купли-продажи. Пропустив «Предложение о покупке» мы сразу начали с подписания предварительного договора (Contratto preliminare di compravendita). В этом документе указываются данные владельцев собственности, основания владения, кадастровый номер, наличие обременений, цена, сроки внесения платежей и др. существенные факты, в зависимости от ваших пожеланий. Перейду конкретно к нашему случаю. Что нас смутило на данном этапе? Прежде всего то, что на недвижимость было наложено обременение в виде банковской ипотеки. Другими словами, наш продавец купил какое-то время назад себе другое жилье, взяв при этом кредит в банке под залог «нашего» дома. Этот дом выступал в качестве банковской гарантии, того что он сможет погасить свой долг перед банком. Продавец нас уверил, что это не мешает нашей сделке и в этом проблемы нет. Мы конечно не из тех людей кто верит на слово, поэтому нам пришлось немного побегать, чтобы выяснить вопросы и моменты продажи недвижимости, имеющей такое обременение. Выяснили…, этот случай далеко не единичный, и он имеет место быть и это не редкость. Схема давно отработана. Просто в нашей ситуации, при подписании окончательного основного договора купли-продажи обязательно присутствует сотрудник банка. При передаче денег он забирает свой долг в присутствии всех сторон и нотариуса, действие кредитного (ипотечного) банковского договора закрывается. Продавец дает подтверждение, что недвижимость больше не стоит под обременением. Договор составляется в 2-х экземплярах и на двух языках, русский — итальянский. Обычно, но не обязательно, при подписании договора покупатель должен внести задаток (caparra) в размере 10% от стоимости недвижимости. Если после этого он откажется от сделки, то эта сумма ему не возвращается. Если продавец по каким-то причинам передумает продавать, то он должен вернуть покупателю задаток и еще такую же сумму в виде компенсации, т.е. возвращается двойной задаток. Мы не вносили при подписании контракта задатка, а прописали в договоре, что первый платеж в размере 10% от стоимости жилья будет внесен, через две недели после подписания. Поэтому, Вы можете прописывать в договоре то, что считаете приемлемым в конкретно вашем случае.
5. Подписание окончательного договора купли – продажи (Contratto notarile di compravendita). Окончательный договор подписывается в кабинете нотариуса обычно через 1–3 месяца, но можно и больше по соглашению сторон, у нас фактически получилось лишь спустя 6 месяцев после подписания предварительного договора. В момент подписания мы оплатили оставшуюся сумму – 50% от стоимости дома и плюс с этому необходимые дополнительные налоги и пошлины. В нашем случае мы уплатили 1 399,00 евро в виде нотариального сбора, куда входил кадастровый налог (imposta catastale) 168 евро (насколько я знаю с 2014 года он был уменьшен до 50 евро), ипотечный налог (imposta ipotecaria) так же 168 евро (уменьшен в 14-м году до 50 евро), регистрационный налог в размере 3% от кадастровой стоимости, которая существенно меньше рыночной (кадастровая стоимость нашей недвижимости составляла всего 27 767,00 евро), госпошлина (Imosta di bollo) — 230 евро. Налог за внесение в государственный реестр (Trascrizione e voltura) — 90 евро как мне помнится мы оплачивали отдельно, дополнительно. За услуги нотариуса в нашем случае платил продавец, это было предусмотрено нами в предварительном соглашении, а не мы и поэтому сумму я уже не смогла вспомнить. Хочу заметить, что процедура эта очень длительная, у нас она заняла несколько часов, приехали мы к нотариусу часам к четырем, а разъехались после 11-ти часов вечера. Опять-таки пресловутые технические проблемы в виде невозможности уместить в определенный формат двуязычный контракт. На сделке присутствовали: нотариус со своим помощником, со стороны продавца – два собственника, представитель банка, свидетель, понимающий два языка русский и итальянский. Со стороны покупателя – два будущих собственника, это я и мой муж (т.к. дом покупался на двоих человек) и наш переводчик Елена, огромное ей спасибо, она очень нам помогала, болела за дело всей душой. В Италии переход права собственности происходит уже в момент подписания окончательного договора купли-продажи. И не забудьте, что теперь Вы обязательно должны будете перезаключить все контракты на свое имя: на свет, газ, воду и мусор.
6. Регистрация договора – это заключительный этап. После подписания контракта, нотариус передает договор на государственную регистрацию в Департамент кадастрового реестра недвижимости. Обычно на регистрацию уходит около месяца. После этого вы получите выписку из реестра недвижимости, где Ваше имя будет фигурировать, как собственника.

• ВАЖНО: Обязательно стоит заметить, что недвижимость мы покупали исходя из льготного налогообложения, которое предполагало, что это основное наше жилье, т.е. «первый дом». При подписании договора мы заявили (см. договор,art. 8), что обязуемся получить резиденцию, т.е. прописку в данной недвижимости в течении 18 месяцев со дня подписания контракта. Забегая вперед скажу, что этого срока вполне достаточно чтобы успеть получить, к примеру, рабочую визу и осуществить переезд. Но если, Вы сомневаетесь в своих планах по переезду, то конечно не стоит рисковать, т.к. в противном случае Вы вынуждены будете не только доплатить разницу в налогах на покупку, но и штраф, если не ошибаюсь это порядка 30% от суммы налога.

Если после прочтения данной статьи у Вас остались вопросы или Вы хотите поделиться своим личным опытом покупки недвижимости в Италии, я с удовольствием продолжу общение. Вы можете оставлять свои комментарии к этой статье, можете создать тему на нашем форуме, можете задать вопрос через форму обратной связи.

Покупка недвижимости в Италии

Описание процедуры покупки недвижимости в Италии в деталях, где купить недвижимость в Италии, на что обратить внимание при выборе дома – подробности в этой статье

Согласитесь, что Италию трудно не полюбить: прекрасный климат, великолепная природа, отличная эногастрономия, уникальная архитектура и интереснейшая, насыщенная событиями, история – чего еще можно желать?! Однако, действительно познать эту прекрасную страну (и еще больше влюбиться в нее) можно лишь после покупки здесь собственной недвижимости и регулярного проживания в Bel Paese.

Действительно, ездить в отпуск в Италию – это одно, а купить недвижимость в Италии и иметь возможность оставаться в стране столько, сколько душа пожелает – совсем другое. Вы вливаетесь в итальянское общество, становитесь уже не туристом, а одним из местных жителей (даже если вы хотите приобрести дом в Италии только для отдыха и посещать его всего несколько раз в год). Одним словом, вы имеете возможность познать все аспекты итальянской жизни, что никогда вам не удастся, пока вы будете иметь статус путешественника.

В данной статье мы поговорим об особенностях процедуры покупки недвижимости в Италии, узнаем, в каком регионе страны купить дом наиболее престижно или выгодно, и развенчаем мифы, связанные с приобретением жилой недвижимости в Bel Paese.

Какие регионы наиболее привлекательны для инвесторов в итальянскую недвижимость?

Итальянская недвижимость привлекала потенциальных покупателей в течение многих столетий: аристократы и люди искусства начали приобретать элегантные виллы на берегу моря в Лигурии еще в конце XVIII века. За ними свой взгляд на Италию в середине ХХ века обратили предприниматели, звезды кино и шоу-бизнеса, которые создали гламурную моду на покупку недвижимости в Кампании – папарацци не переставали охотиться с объективами своих камер за дивами и их обеспеченными друзьями, загорающими в бухтах Амальфи и на скалах Капри. Но реальный всплеск интереса к недвижимости в Италии со стороны иностранного покупателя начался в 1980-е годы, когда англичане и американцы начали массово «сходить с ума» от сельских домиков Тосканы. Вскоре полмира последовали их примеру. Зеленые холмы, увенчанные кипарисами, каменный дом с террасой, залитой медово-желтым солнцем, утопающий в виноградниках . вот, что такое настоящая идиллия!

Тоскана остается одним из самых престижных и популярных регионов для покупки недвижимости в Италии для иностранцев и сегодня. Чтобы приобрести дом вашей мечты в Тоскане, вам придется потратить, в среднем, 350.000 евро. Цены на подобные дома с садом немного ниже в соседней Умбрии и еще ниже в близлежащем регионе Марке, который издавна расценивался покупателями как недорогая альтернатива модной Тосканы. Однако, центральная часть Италии не является единственной областью страны с изысканными пейзажами. Вы можете найти очаровательные загородные дома по цене, начиная от 100.000 евро в красивых местах, кoими являются Абруццо, Лацио, Апулия и Кампания. Еще дешевле обойдется купить недвижимость в итальянском регионе Базиликата, мало кому известном, но от этого не менее прекрасном.

В списке самых дорогих мест для покупки недвижимости в Италии, безусловно, первые места занимают наиболее посещаемые туристами города Италии: Венеция, Флоренция и Рим. Средняя цена двухкомнатной квартиры в Венеции составляет около 300.000 евро, однако стоит учесть, что доход от аренды подобной недвижимости достигает € 800- € 1,300 в неделю. Более доступные по цене квартиры с очень хорошими перспективами аренды – умбрийские Перуджа и Ассизи; в Перуджу, к примеру, прибывают толпы туристов и масса студентов, а также довольно много международных бизнесменов, двухкомнатная квартира здесь обойдется в около € 150.000.

Если ваш бюджет невелик, следует помнить, что цены на недвижимость в Италии, как правило, падают при отдалении покупателя от модных курортов и крупных городов.

Если вы ищете домик на море или на берегу озера, то обязательно рассмотрите вариант покупки недвижимости на острове Сардиния, одном из самых красивых (и нетронутых) прибрежных мест в Европе. Или проштудируйте скалистое побережье Апулии с его причудливыми зданиями и сказочной кухней. Золотые пески Марке, Абруццо и западной Лигурии демонстрируют хорошее соотношение цена/качество, в то время как скалистые бухты восточной Лигурии и побережье Амальфия вляются ослепляюще дорогими.

Среди озер по дороговизне лидирует изысканное озеро Комо, а также близлежащие озера Гарда и Маджоре. Почему бы в альтернативе не рассмотреть вариант покупки недвижимости на теплом и спокойном озере Тразимено в Умбрии? Или красивом озере Больсена в Лацио?

Отличия в процедуре покупки недвижимости в Италии для иностранцев и граждан страны

Купить недвижимость в Италии совершенно несложно: в Bel Paese действует “закон о равноправии”, который гласит, что и гражданин Италии, и иностранец родом из любой страны мира имеют равные юридические права и возможности.
Кроме того, вероятно, каждый из нас уже довольно наслышан о том, что в настоящее время покупка недвижимости в Италии является крайне успешным вложением денежных средств. Сегодня Европа переживает экономический кризис, вследствие чего цены на недвижимость в Италии упали на примерно 7-10% по сравнению с тем же периодом 2015 года. Таким образом, если вы думаете, что недвижимость в Италии очень дорога, поинтересуйтесь ценами на жилую недвижимость во Франции, Германии, Швейцарии или даже крупных городах России. Проанализировав предложения, вы поймете, что цены на итальянскую недвижимость вовсе не так уж высоки, и купить недвижимость в Италии недорого более, чем возможно.

Многие иностранцы, прочитав информацию в интернете, ошибочно считают, что купив недвижимость, они автоматически получат вид на жительство в Италии. Спешим вас разуверить: покупка недвижимости в Италии не наделяет иностранца безоговорочным правом на получение вида на жительство. Однако, отметим, что факт обладания недвижимостью в стране является весомым основанием для выдачи вида на жительство по другому мотиву (вступление в брак с итальянцем/кой, воссоединение с родственником, работа по найму или бизнес в Италии и др.).

Процедура покупки недвижимости в Италии

Процедура приобретения недвижимости в Италии кардинально отличается от процедуры, установленной российским законодательством. Кроме того, она осложняется вдвойне, если покупатель не владеет итальянским языком и совершенно не знаком с юридическими аспектами вопроса. В этом случае резонно позаботиться об обращении к квалифицированному консультанту, которые проведет вас через все фазы процедуры и сведет все существующие риски к минимуму.

Перед рассмотрением юридических аспектов процедуры покупки недвижимости в Италии остановимся на некоторых важных вопросах, касающихся выбора жилья.

Потенциальным покупателям жилой недвижимости в Италии рекомендуем, прежде всего, определить для себя приоритеты и обдумать, какой тип жилья их интересует. Вы можете выбрать между виллой на море или озере, квартирой в крупном или небольшом городе, сельском домике в отдаленной местности или и вовсе приобрести очень старый дом, который перестроите по собственному проекту.

В случае, если вы решили сдавать в аренду приобретаемую недвижимость, обязательно учитывайте такие аспекты, как наличие поблизости остановок общественного транспорта, парковок, близость к аэропортам и вокзалам, близость к центральным частям городов или к водоемам.
Обязательно организуйте тщательный осмотр выбранного вами объекта недвижимости. Так, если вы приобретаете недвижимость у моря или озера, обратите внимание на состояние стен и потолков – в Италии существуют большие проблемы с повышенной влажностью в домах, из-за которой образуется плесень.

Определившись с вариантом, в первую очередь, необходимо проверить ряд важных жилищных параметров в кадастровом и коммунальном регистре. Этот этап очень важен, т.к. нередко у покупателей, отнесшихся к проверке поверхностно, возникают серьезные проблемы спустя годы обладания имуществом. Если вы позаботились об обращении в консалтинговое агентство, этот этап пройдет за вас опытный консультант.
Далее подробно о процедуре покупки недвижимости в Италии.

В общем случае, покупка недвижимости в Италии состоит из следующих основных этапов:

• выбор интересуемого объекта недвижимости на интернет-порталах “Продажа недвижимости в Италии” самостоятельно или путем обращения к агентствам (agenzia immobiliare);

Узнать цены на недвижимость в Италии можно на одном из многочисленных сайтов риэлтерских агентств:
Casa.it
Immobiliare.it
Tecnocasa
Cercacasa.it
или порталах:
Недвижимость на «Италии по-русски»

• Официальное предложении о покупке (irrevocabile d’acquisto).

В данном документе, который составляют в агентстве по продаже недвижимости, будет указана цена, которую покупатель готов выплатить за объект, и сроки, в течение которых его предложение актуально (обычно около 1-2 недель). Этот документ не налагает обязательств на продавца, в то время как покупатель обязан приобрести недвижимость, в случае достижения консенсуса с продавцом.

Oплата залога (acconto) за выбранную недвижимость (2-5% от стоимости жилья).

Oткрытие текущего счета в банке и получение идентификационного кода (codice fiscale).

Заключение предварительного акта купли-продажи (compromesso), что сопровождается внесением на счет продавца 10%- залога (“сaparra”) (20-30% при покупке в кредит) от стоимости объекта недвижимости, оплата государственных налогов.

В акте перечислены следующие основные пункты:

• данные об объекте недвижимости;
• данные продавца и покупателя;
• размер залога;
• цена сделки, срок и способ оплаты;
• дата подписания договора.

Залог бывает двух типов:

• caparra penitenziale (залог не возвращается продавцом, если покупатель передумал заключать сделку; если же передумал продавец, он возвращает покупателю залов в двойном размере);
• caparra confirmatoria (смысл не отличается от первого пункта, однако данный тип залога дает возможность как покупателю, так и продавцу обратиться в суд для форсированного завершения сделки).

Квартиры и апартаменты в Италии: актуальные предложения, нюансы покупки и цены

Италия известна во всем мире как страна тепла, солнца, веселых приветливых людей, хорошей кухни. Побывав здесь однажды на отдыхе или по делам, многие хотят вернуться уже в качестве владельцев недвижимости. Одна из самых экономически стабильных и экологически чистых стран Европы охотно предоставляет иностранцам такую возможность.

Еще несколько лет назад о покупке жилья в Италии задумывались лишь избранные. Однако мировой экономический кризис заставил инвесторов активизироваться.

Стоит ли купить квартиру в Италии? Мнение экспертов

В конце 2014–начале 2015 гг. около 80% сделок по покупке итальянской недвижимости были совершены иностранными гражданами. 53% случаев касались жилого фонда. В последние годы значительно увеличился прирост инвесторов из Китая, Англии, Германии, России, Америки. Они на 50% вытеснили с рынка местных жителей, пользуясь редчайшей возможностью кредитования итальянскими банками нерезидентов страны при покупке жилой недвижимости.

Стоит отметить, что, по данным Статистического агентства Италии ISTAT, цены на вторичную жилую недвижимость в этой стране с 2010 по 2014 гг. упали на 10,4%, тогда как на новое жилье возросли на 0,8%. Агентство Grand Milano Studio подтверждает тенденцию: стоимость недвижимости в Италии с 2008 по 2015 гг. снизилась примерно на 15%. С учетом того, что цикл роста и падения цен в этом сегменте рынка обычно составляет 7-10 лет, в ближайшее время прогнозируется увеличение стоимости.

Рынок недвижимости Италии разнообразен. Кроме загородных вилл, апартаментов, городских квартир и коммерческой недвижимости, здесь можно приобрести, например, винодельческую усадьбу или многокомнатный дом-трулло с конической крышей. Существует государственная программа по продаже культурно-исторических объектов – замков и крепостей. Это говорит о высокой цивилизованности рынка. При этом цены на жилье здесь ниже, чем в Германии, Швейцарии или Франции.

Перспективные для покупки квартиры направления, или Русская Италия

До 2015 г. 40% иностранных покупателей недвижимости в Италии составляли граждане Германии, россияне были на третьем месте. В 2015 г. лидируют покупатели из США, активность россиян в связи с внешнеполитическими проблемами снизилась. Однако понятие «Русской Италии» существующее с XIX века и успевшее пережить не один мировой кризис, вряд ли внезапно исчезнет.

• Рим. Россияне охотно приобретают жилье в Риме и окрестностях, в основном для себя. Квадратный метр жилой недвижимости в итальянской столице стоит 4,5-13 тысяч евро. Поскольку Рим – огромный город с высокой концентрацией исторических памятников, стоимость жилья будет существенно зависеть от района. В зданиях с историей квартиры даже в плохом состоянии будут стоить более 1 млн евро. Самые высокие цены – на площади Испании. Вариантов жилья очень много: от мансард в центре до вилл в окрестностях, но для того, чтобы купить жилье именно в Риме, нужно по-настоящему увлечься этим городом. В Италии есть масса мест, где условия жизни считаются более комфортными, спрос на аренду жилья выше, а цена его ниже.
• Милан. Здесь покупают жилье более 10% иностранных инвесторов. Милан – столица Ломбардии, самого развитого итальянского региона. Отсюда, из самого сердца Европы, удобно ездить во Францию, Германию, Швейцарию, Австрию, Хорватию. До Флоренции поезд едет 1 ч. 20 мин., до Венеции, Рима или Монте Карло можно добраться за 3 часа. В Милане каждый месяц проходят крупные международные выставки, и в это время цены на гостиницы повышаются в 2-4 раза. Каждый пятый объект жилой недвижимости приобретается для сдачи в аренду. Если вы хотите инвестировать в жилье в крупном промышленном, культурном и туристическом центре, Милан – правильный выбор. Цены на жилье здесь сопоставимы с римскими, в районе «золотого квадрата», который также называют «квадратом моды», стоимость кв. м может доходить до 20 тыс. евро.
• Район озера Комо. Считается самым аристократическим местом в Италии. Горная местность и знаменитое озеро привлекают богатых людей и представителей богемы, желающих жить в стильных виллах с историей. Предложений квартир немного. Особенность этого района – отсутствие сетевых ресторанов и супермаркетов. Здесь все индивидуально и имеет собственный стиль. Самые известные города – Комо, Черноббио, Лалио, славящиеся своими роскошными садами. Близость Комо к Милану – фактор дополнительного интереса со стороны желающих купить здесь недвижимость.
• Район озера Гарда. Также дорогое, но более оживленное место, где расположены парки развлечений и туристические достопримечательности. Побережье этого самого крупного в Италии озера – известная курортная зона. Здесь можно приобрести историческую виллу или небольшой таунхаус, но в любом случае цены будут высокими. Покупка недвижимость в этом месте считается большой удачей, поскольку спрос превышает предложение. Дом с видом на озеро в среднем стоит на 25% дороже, чем аналог с нехарактерным окружением. Своеобразным полуостровом «врезается» в озеро город Сирмионе, гуляя по набережной которого, вы сможете любоваться озером и по правую, и по левую руку. В самом городе есть термальные источники. Городок Паденге дель Гарда – место, где помимо природных красот можно насладиться проживанием в жилом комплексе класса люкс, с бассейном, полем для гольфа и прогулочными дорожками. Всеми системами в своих апартаментах вы сможете управлять с мобильного телефона. Это роскошь, которую хочется себе позволить.
• Район озера Маджоре. Близость Швейцарии накладывает свой отпечаток: это респектабельное и спокойное место. Здесь расположены виллы многих аристократических фамилий со всей Европы. Значительная часть инвесторов приобретает жилье в этом районе, чтобы достойно встретить старость. Этому способствует мягкий климат: рядом Альпы, защищающие озеро от ветров. Поблизости есть морские и горнолыжные курорты, термальные источники.
  Город Стреза уже несколько веков является излюбленным местом отдыха европейской аристократии. В Стрезе и на островах архипелага Борромео можно увидеть великолепные старинные дворцы, монастыри и сады.
• Лигурия. Если вам нужна квартира в Италии на море, прежде всего, стоит обратить внимание на Итальянскую Ривьеру – часть Лигурии от старинного города Генуя до Лазурного Берега Франции. Эта курортная зона с мягким климатом привлекала русскую аристократию еще в XIX веке. Самые известные города – Сан-Ремо и Портофино. Хотя Лигурия считается элитным и дорогим итальянским регионом, здесь можно найти не только виллу или таунхаус, но и комфортную небольшую квартиру, хотя это и потребует больше времени. Обратите внимание на небольшие города с песчаными пляжами, отмеченными «голубыми флагами» – такие, как Бордигера, Оспедалетти, Диана Марина, Андора, Алассио, Альбисола, Вараце, Санта Маргерита Лигуре. Здесь удачно сочетаются чистота воды, живописные виды и высокий уровень сервиса.
• Венетто. Юго-Восток Италии. Место, где расположены такие прославленные города, как Венеция, Падуя, Верона. Венеция – третий по средней стоимости жилья город Италии. Стоит понимать его специфику: относительно недорогое жилье будет находиться в полуаварийном состоянии. Но вложив деньги в надежную недвижимость в Венеции, вы сможете гордиться своим приобретением, которое с годами будет только расти в цене. Венетто также известен своими горнолыжными и морскими курортами, где можно найти менее дорогие варианты недвижимости.
  Основные города побережья – Лидо ди Езоло, Линьяно Саббиадоро, Каорле. Здесь популярны прогулки на яхтах до соседних Хорватии и Словении. В Лидо ди Езоло есть морской парк-заповедник.
• Тоскана. Здесь понравится тем, кто хочет слиться с настоящей Италией: сами итальянцы предпочитают приобретать жилье именно в Тоскане. Особенно престижным считается небольшой город Виаредджо, где можно купить как небольшую однокомнатную квартиру, так и старинную виллу с пятью спальнями. Наиболее популярны трехкомнатные квартиры с балконом или террасой, их можно приобрести за 250 000-350 000 евро.
  Итальянским аналогом знаменитой Рублевки стал городок Форте дей Марми, где русскую речь можно услышать не реже, чем на Лазурном Берегу. В этом элитном городке имеет виллу почти каждый уважающий себя русский миллионер.
• Лацио. Старейший исторический регион, место зарождения римской цивилизации, что подтверждается большим количеством древних памятников архитектуры. Одна из самых экономически развитых областей страны. Иностранцев в этом регионе привлекают квартиры, дома и виллы на побережье Тирренского моря, а также апартаменты в новых жилых комплексах. Ключевые города – Рим, Чинтавеккья, Фраскати, Веллетри и Тиволи.

Стоимость квартир в Италии

Италия на мировом рынке недвижимости известна выдающимся разбросом цен на жилье. Самые бюджетные квартиры продаются по цене 22 000 евро, а самые дорогие виллы могут стоить несколько миллиардов.

Логика ценообразования следующая:

• По регионам. Наиболее низкие цены в южных регионах – например, на Сицилии. Это обусловлено слабым развитием производства. Квадратный метр жилья здесь стоит в среднем 2 000-2 500 евро. Самая невысокая стоимость жилья в Калабрии – в среднем 1 100 евро за кв. м. Чем дальше на север, тем дороже жилье: Северная Италия более развита и востребована. В столичном регионе Лацио жилую недвижимость предлагают в среднем за 3 000 евро за кв. м, а в северных районах – Лигурии, Тоскане, Венето, Ломбардии – цена за кв. м легко может доходить и до 10-15 тыс. евро.
• По типу жилья. Наиболее доступны квартиры на вторичном рынке, расположенные вдалеке от исторических районов и курортных зон. Дороже квартиры в новостройках. Самое дорогое жилье – это элитные виллы у моря и крупных озер, исторические особняки, квартиры в туристических районах.

Что учесть при покупке?

При подписании договора о покупке недвижимости покупатель должен внести задаток в размере 10-15% от стоимости жилья, который не возвращается, если сделка не совершится по его вине. Завершающий этап – подписание нотариального акта. Чтобы русскоязычный покупатель точно понимал, что он подписывает, ему потребуется не просто переводчик, а специалист по недвижимости с отличным знанием языка. Во время подписания оплачиваются услуги нотариуса, налоги и сборы и оставшаяся часть стоимости жилья продавцу. Если все сделать грамотно, процесс покупки жилья иностранцем займет около 2 недель.

• Продавец – частное лицо. Если вы впервые покупаете дом в Италии, требуется оплатить регистрационный сбор в размере 2% от кадастровой стоимости, ипотечный сбор – 50 евро, кадастровый сбор – 50 евро. Покупка второго дома потребует следующих выплат: регистрационный сбор – 9% от кадастровой стоимости, ипотечный и кадастровый сборы – по 50 евро каждый.
• Продавец – юридическое лицо. Первый дом: НДС 4% от рыночной стоимости, регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы – по 200 евро каждый. Второй дом: НДС 10% (22% для недвижимости класса люкс) от рыночной стоимости недвижимости.

Сто­ит от­ме­тить, что иметь де­ло нуж­но с ли­цен­зи­ро­ван­ны­ми италь­ян­ски­ми агент­ст­ва­ми не­дви­жи­мос­ти, в осо­бен­нос­ти с те­ми, ко­то­рые ори­ен­ти­ро­ва­ны на рос­сий­ско­го по­ку­па­те­ля. По­че­му? Всег­да про­ще вес­ти де­ла на род­ном язы­ке. К то­му же не­ко­то­рые ри­ел­тор­ские ком­па­нии, по­ми­мо пол­но­го со­про­вож­де­ния сде­лок, пос­леп­ро­даж­но­го об­слу­жи­ва­ния и ор­га­ни­за­ции ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в бан­ках Ита­лии, предо­став­ля­ют в ка­чест­ве бо­ну­сов по­мощь, на­при­мер, в ар­хи­тек­тур­ных и стро­и­тель­ных услу­гах, в по­куп­ке ме­бе­ли не­по­средст­вен­но на италь­ян­ских фаб­ри­ках с су­щест­вен­ны­ми скид­ка­ми, в на­ло­го­вых рас­че­тах и по­лу­че­нии ВНЖ.

Купить квартиру в Италии самостоятельно: что нужно знать иностранцу

Отпуск, понятное дело, создан для отдыха. Но иногда, будучи за границей, так и тянет заглянуть в местные агентства недвижимости, чтобы увидеть, как там все устроено. Так, совместив приятное с полезным (отпуск с любимой работой), мы наведались в несколько итальянских риэлторских агентств.

Отпуск, понятное дело, создан для отдыха. Но иногда, будучи за границей, так и тянет заглянуть в местные агентства недвижимости, чтобы увидеть, как там все устроено. Так, совместив приятное с полезным (отпуск с любимой работой), мы наведались в несколько итальянских риэлторских агентств.

С итальянским шармом

Прежде всего скажу, что автору статьи довелось побывать только на северных территориях Италии: в Лигурии и Тоскане (Милан, Генуя, Пиза, Флоренция, городки итальянской Ривьеры). Очень может быть, что на юге страны — в Неаполе или, скажем, на Сицилии, в областях, все еще находящихся «под мафией», — дела обстоят не так благополучно. А может быть, это предположение лишь влияние стереотипов. В любом случае, северо-итальянские агентства недвижимости производят впечатление серьезных, дружелюбных и открытых компаний.

Большая часть поездки пришлась на пребывание в Генуе. Это крупный морской порт, некогда богатейший город Европы, родина первооткрывателя Америки Христофора Колумба и скрипача Паганини. В Генуе немало достопримечательностей, но, несмотря на это, туристов там куда меньше, чем во Флоренции, Риме или даже в небольшой Пизе. Хотя именно из Генуи удобно путешествовать как по ближайшим городам Италии, так и по всей Европе: можно воспользоваться аэропортом, железными дорогами или морским транспортом. Кроме того, Генуя условно делит пополам французско-итальянскую Ривьеру — побережье Лигурийского моря (во Франции Ривьера более известна как Лазурный берег).

Но все же город может произвести и не самое благоприятное впечатление (ведь Генуя в первую очередь крупный морской порт, а не курортный городок). Не все приходят в восторг от узких улиц, где окна соседа находятся прямо напротив твоих; кого-то раздражает и развешенное для сушки решительно повсюду белье, которое, кажется, иногда загораживает исторические достопримечательности (и шутка, и не совсем…). После заката появляться на улице в одиночку довольно опасно и даже нежелательно: в темное время суток тон задают выходцы из Африки. Нельзя назвать Геную и чистым, типично европейским городом.

Но, несмотря на все это, генуэзцы гордятся своей родиной, называют ее La Superba (Великолепная), а эмигранты из разных стран переезжают пожить на время — и остаются навсегда. Может быть, потому что Генуя, как, наверное, все приморские города, обладает своим особым очарованием.

Не остаться ли подольше?

Итак, вы очарованы Генуей. Настолько, что хотите присмотреть здесь квартиру? Нет ничего невозможного. В городе часто можно встретить баннеры с надписью «Продается» прямо в окне предлагаемого объекта (как правило, это ярко-желтые растяжки Vendo или Vendesi с контактами продавца). Можно отыскать и типичные объявления «на столбах» с надписью «Аренда» (Affittasi): сдаются как апартаменты, так и комнаты (camera) и койко-места (posti letto).

В городе есть и стойки с газетами бесплатных объявлений, как просто на улице, так и возле самих агентств недвижимости. Хотя, из личного опыта автора, в Генуе агентств на глаза попадается не так уж много, тогда как в городках Ривьеры (Рапалло, Риомаджоре), а также в Пизе и Флоренции риэлторские конторки встречаются чуть ли не на каждом шагу.

Распознать агентство можно легко. Во-первых, оно само обычно обозначено вывеской Immobiliare или Agenzia Immobiliare. Во-вторых, агентства любят размещать лучшие предложения из своих баз публично: любой проходящий мимо человек может остановиться и, не заходя внутрь, ознакомиться с ассортиментом и ценами, вывешенными рядом на доске объявлений или в витринах. Кстати, агентства часто располагаются на первых этажах домов и представляют собой офисы-«аквариумы» из прозрачного стекла. Никакой охраны (по крайней мере на первый взгляд) нет. Видимо, таким образом подчеркивается открытость к общению с любыми клиентами.

Как рассказал Стефано Полидори (Dr. Stefano Polidori) из агентства недвижимости Studio archimedia*, вся информация предоставляется клиенту бесплатно, показы также проводятся бесплатно. Информацию (цены, фото) об интересующем объекте можно запросить по телефону и электронной почте. Но есть и нюансы: если стоимость объекта, заинтересовавшего потенциального покупателя, превышает 1 млн евро, риэлтор запросит у клиента документы, подтверждающие его личность. Кроме того, если клиент обратился в агентство с пожеланием купить жилье в другом городе или за границей, он должен оплатить агентству расходы, связанные с поездками. Но, пока сделка не состоялась, клиент ничего подписывать и оплачивать не должен.

Таким образом, если вы нацелены на покупку демократичного жилья, то в принципе ничто не мешает зайти в агентство и попросить показать несколько не очень дорогих квартир. Правда, скорее всего, вам понадобится переводчик. Не все риэлторы владеют даже английским языком. Впрочем, вполне возможно, в курортных городках, где много высокобюджетной недвижимости, а значит, и покупателей-иностранцев, вам встретятся риэлторы-полиглоты. Но в Генуе это не такое уж частое явление.

Небольшие, зато официальные

На риэлторов в Италии возлагается больше ответственности, чем в России. Так, по словам Пьерлуиджи Аццали (Pierluigi Azzali) из генуэзского агентства недвижимости Centro Casa, ни одна сделка с недвижимостью в Италии не может быть проведена без дипломированного агента. Риэлтор — обязательно человек с высшим образованием, а агентство должно иметь патент, получаемый в Camera de Commerсia (Торговая палата). Все договора (купли-продажи, аренды недвижимости) агентство регистрирует в Agenzia de Entrate (Министерство финансов).

Комиссионные при купле-продаже составляют в среднем 3% от стоимости объекта. Если стоимость квартиры или дома выше 1 млн евро, то процент может быть снижен до двух. Если стоимость ниже 180 тыс. евро, комиссия повышается до 4%. При аренде берется комиссия в размере 100% от ежемесячной ставки либо 10% от годовой арендной платы.

В месяц агентство заключает 2-3 сделки, поделился данными господин Аццали. Но надо помнить, что агентства в Италии очень часто состоят из 2-3 человек. Такие небольшие риелторские компании платят агентам зарплату около 400 евро в месяц, оплачивают расходы на бензин и мобильную связь, также им полагается процент от сделки. Крупные агентства могут предложить своим сотрудникам более высокие зарплаты, но ниже процент от сделки.

Стоимость жилья, как и везде, зависит от его параметров и, конечно, расположения. В Генуе можно купить небольшую квартиру за 50 тыс. евро, а хорошая недвижимость на Ривьере, например в Портофино, обойдется в несколько миллионов.

Если купля-продажа — дело серьезное, то с арендой, судя по всему, можно все-таки немного схитрить. Как утверждают итальянские эксперты, договор аренды не заключается меньше чем на год (и то такие краткосрочные договора называются «студенческими»). Тем не менее, по информации, поступившей из неофициальных источников (а проще говоря, из общения с местными, арендующими жилье в Италии), есть масса других вариантов. Например, нередко можно снять комнату в квартире у человека, который сам является арендатором (привычная для нас субаренда). Но при этом не стоит удивляться, если за комнату придется платить больше, чем за квартиру в целом, потому что поселившийся там до вас человек хочет еще и остаться в плюсе. Зато вы экономите на агентской комиссии.

Насколько это приемлемо для вас, судите сами. Но учтите: в Италии активно работает финансовая карабинерия, которая следит за нарушениями и пресекает уклонение от уплаты налогов с прибыли. Надеяться на авось в чужой стране довольно неразумно. Поэтому лучше действовать через агентство.

За 300 евро можно снять большую «трешку», но в пригороде. За 500 — нормальную квартиру в границах города. Не брезгуют иные жильцы и подвальными помещениями — это куда дешевле: 200 евро практически в центре.

Nota Bene: частных агентов в Италии нет. По крайней мере, когда я спросила об их существовании у Пьерлуиджи Аццали, он сильно удивился и долго не мог понять, что я имею в виду. Риэлтор-итальянец должен быть специалистом при патентованной риэлторской фирме. На всякий случай, это стоит запомнить. А в целом, если вы тоже решитесь совместить отпуск с поиском недвижимости в другой стране, отговаривать вас не стану: это крайне интересно! Жаркие дни можно проводить на море, а более прохладные вечера — на «экскурсиях» по объектам в компании риэлтора. Даже если вы ничего так и не купите, то наберетесь опыта в общении с агентами и продавцами, да и просто поближе познакомитесь с местным укладом жизни.

Покупка недвижимости в Милане: что нужно знать иностранцу

Приобретение жилья или помещения для бизнеса в Италии – идея, которая хотя бы раз приходила в голову тем, кто подумывает о собственном имуществе на ее территории. Одним из самых инвестиционно привлекательных городов продолжает оставаться деловой центр страны – Милан. Купить недвижимость в Милане хотят не только сами итальянцы и жители Европы, но и россияне, у которых есть некоторый капитал.

Почему инвесторы выбирают Милан

Столица Ломбардии является вторым по размерам и значимости городом в стране (на первом месте Рим). Милан все время развивается, предлагая деловым людям и мигрантам новые бизнес-кварталы, спальные районы и улучшающуюся с каждым годом инфраструктуру. Итак, почему нужно выбрать именно этот регион Италии:

• купить квартиру в Милане стоит хотя бы потому, что он является удобным и привлекательным местом для жизни. Здесь много благоустроенных парков и достопримечательностей, хорошо развита сеть транспортного сообщения, а подобрать жилье можно на любой вкус;
• это выгодное место для ведения бизнеса. Милан – крупный финансовый центр и столица фэшн-индустрии, а потому спрос на аренду помещений здесь постоянно растет;
• здесь расположены одни из престижнейших бизнес-школ и университетов страны и Европы. Дипломы местных вузов открывают двери во многие крупные компании;
• хорошо развитая сеть автострад и железнодорожного сообщения позволяет быстро добираться отсюда в любой итальянский регион и в другие европейские страны;
• хорошо налаженная система международных перелетов обеспечивает ежедневное авиасообщение между Миланом и Россией, Украиной, Беларусью, некоторыми другими странами СНГ;
• цены на недвижимость в Милане не самые низкие, если сравнивать с другой частью Европы. Но вложенные средства можно быстро окупить, если распорядиться покупкой грамотно.

Владение собственностью на итальянской территории не дает права на получение ВНЖ и «зеленый коридор» при легализации. По этой причине иммиграция на основании покупки недвижимости невозможна. Но собственник может претендовать на получение национальной визы и жить в стране 180 дней и еще 3 месяца – в других странах Шенгена.

Какую недвижимость можно купить в Милане

После проведенной в 2015 году Всемирной торговой выставки внешний облик города существенно преобразился. Рынок его недвижимости пополнился объектами, которые сегодня сдаются в посуточную аренду для туристов и деловых людей, приезжающих в недлительные командировки. Что касается продажи, то наибольший спрос наблюдается на квартиры с одной или двумя спальнями и на коммерческую недвижимость.

Сами миланцы предпочитают покупать дома, которые впоследствии передаются по наследству из поколения в поколение. Молодежь отдает предпочтение апартаментам в строящихся домах, купленным чаще всего с помощью ипотеки. Учитывая, сколько стоит квартира в Милане, многие молодые люди покидают родительский дом не раньше 30–35 лет.

Весь жилой фонд города можно разделить на три категории:

• новое жилье,
• реконструированное,
• старое.

Наиболее дорогим является первый тип недвижимости. Итак, что можно приобрести в Милане:

• квартиры – их можно разделить на традиционные итальянские и классические европейские. Для первых характерны высокие потолки, стеклянные двери, большие окна, светлые стены, каменный пол. Для вторых – открытая планировка (квартиры-студии);
• дома – расположены в пределах города. Такие постройки могут быть как отдельно стоящими, так и коттеджного типа, рассчитанными на несколько семей;
• итальянская вилла – это элитная недвижимость в Милане. Чаще всего расположены такие дома за городом в живописных местах.

В каком районе покупать жилье

Выбор места расположения квартиры или дома будет зависеть от бюджета и от целей, которые преследует покупатель. Ключевые особенности приведем в небольшом обзоре:

1. Исторический центр. Жилой фонд этой части города состоит практически только из исторических объектов. Все они поддерживаются в отличном состоянии, что существенно увеличивает спрос. Не менее важно правильно выбрать квартал:
   • любителям богемной жизни больше подойдет район Брера, расположившийся между Корсо Гарибальди и Ла Скалой. Здесь сосредоточены знаменитые рестораны, клубы, галереи, музеи, театры;
   • ценителям респектабельности и приватности лучше всего остановиться на одной из улиц в районе Корсо Маджента и базилики Святого Амвросия;
   • модникам и шопперам нужно обратить внимание на престижный квартал в районе улиц Сант-Андреа, Монтанаполеоне, Манцони, Спига.

Если хотите жить в центре, поищите жилье в районе, который расположился между парком Семпионе и городским районом Бовиса. Это то место, где можно купить недорого апартаменты в центре Милана: примерно 3800-4000 евро за 1 квадратный метр квартиры, требующей ремонта.

1. Полуцентральные районы и периферия. Это так называемая вторая линия города, от которой до центральной площади Пьяцца-дель-Дуомо всего 15-20 минут езды на общественном транспорте. Благодаря находящимся здесь университетам недвижимость в этой части города имеет высокий инвестиционный потенциал. Новый жилой фонд привлекает в такие районы Милана: Лорентеджо, Фиера, Бикокка, Санта-Джулия, Изола.

Не следует сбрасывать со счетов и такой фактор, как безопасность. Данный город всегда наполнен туристами, а значит, и мошенниками, которых магнитом тянет в места их сборов. Район Lambrate на окраине города, заселен мигрантами.

Опасными считаются районы Bonola, QT8, Lampugnano – здесь также много мигрантов; когда-то в этой части города существовал рынок, на котором можно было купить все, от марихуаны до оружия.

Как искать жилье

Искать подходящий объект можно разными способами:

1. На сайтах по недвижимости:
   • Trovacasa – здесь можно найти жилье, выставленное на продажу и на аренду. Задав критерии поиска, можно подобрать вариант в любом районе города.
   • Immobiliare.it – предлагает большой выбор квартир, вилл, квартир-студий и мансардного типа, в том числе от застройщика.
   • Subito.it – на сайте можно найти много предложений от агентств.
2. Подать заявку в специализированные агентства:
   • Immobiliare L’Olimpo – Via XX Settembre, 14, 20099 Sesto San Giovanni MI, Italia.
   • Lo Casa Immobiliare – Corso Lodi, 110, 20139 Milano MI, Italia.
   • EXE – Viale Legioni Romane, 2820147, Milano – (MM Primaticcio).
3. В объявлениях в местных газетах.
4. Следить за новостями на форумах и в группах в социальных сетях.

Цены на недвижимость

Стоимость квартиры в Милане зависит от множества факторов:

• расположение по отношению к центру;
• тип жилья (апартаменты, квартира, вилла, дом);
• инфраструктура;
• площадь помещения;
• количество комнат;
• состояние объекта (новый, требующий ремонта, уже с ремонтом).

Цена формируется чаще всего исходя из площади жилья. Но бывает и так, что чем больше помещение, тем дешевле стоит 1 квадратный метр.

Дешевые квартиры в Милане можно найти подальше от центра. Обычно они требуют ремонта и расположены неудобно по отношению к транспортной развязке.

Средний бюджет, с которым вообще следует задумываться о покупке недвижимости в этом городе, составляет 150-300 тысяч евро. В таблице приведены усредненные показатели стоимости жилья по районам:

Район	Квартира, требующая ремонта (цена за 1 кв. м в евро)	Квартира новая или уже с ремонтом (цена за 1 кв. м в евро)
Брера	6300	9000
Корсо Гарибальди	5900	8300
Корсо Мажента – Баракка	5600	7300
Корсо Мажента – Меравильи	6100	8400
Корсо Витторио Эммануеле	6900	10700
Сольферино	5100	7100
Виа Данте	5900	8200
Виа Ларга	5700	7600
Семпионе	3800	4100
Изола	5800	6500

Недорогое жилье в Милане можно приобрести в районе метро Бонола – 3 комнаты общей площадью 92 кв. м будут стоить 285–300 тысяч евро. А вот такие же апартаменты на Виа Торричелли в старинном отреставрированном доме – порядка 500 тысяч евро. В центре города 2-комнатная квартира площадью 56 кв. м обойдется в 610 тысяч евро.

Тем, кто мечтает о загородной недвижимости, не помешает знать, какой порядок цен установлен на дома. Купить виллу в Милане можно за те же деньги, что и квартиру, но есть варианты и подороже. Приведем несколько примеров:

• вилла в Лоди площадью 180-200 кв.м, 2 этажа, 3 спальни – 350–400 тысяч евро;
• вилла в Milano-3 в резиденциальном комплексе площадью 500 кв. м с участком земли будет стоить 1 500 000-2 000 000 евро;
• виллы, представляющие собой старинные отреставрированные постройки, могут стоить от 4 миллионов евро.

А вот купить дом недалеко от центра города, рассчитанный на двух хозяев (дуплекс), но с отдельным входом, можно за 360-450 тысяч евро.

К сумме покупки нужно прибавить стоимость услуг нотариуса. При сделке в 150-200 тысяч евро его услуги могут обойтись в 1-2 % от суммы сделки.

По оценке группы компаний по недвижимости Tecnocasa, прогнозируется рост цен на жилье в районе Брера, растет интерес к Фонда Фелтринелли, где расположен офис компании Microsoft.

Всегда пользуются популярностью объекты в районе площади Корсо Комо и новые дома в Вигано.

Как проходит сделка

После того как вы определитесь с выбором, предстоит этап заключения сделки. Сначала делается письменное предложение о предстоящей покупке (proposta irrevocable d’acquisto). Бланк этого документа можно найти в агентстве недвижимости.

Смысл его заключается в том, что покупатель выражает согласие на покупку определенного объекта на условиях, которые он обсудил с продавцом. Последний, в свою очередь, также составляет письмо об ответном согласии на сделку.

Следующий шаг – составление протокола о намерениях. В нем прописываются обязательства обеих сторон и сумма предоплаты (10-15 % от стоимости). На завершающем этапе подписывается акт купли-продажи у нотариуса, происходят итоговые расчеты, уплата налогов.

Какие нужны документы

Первое, что нужно сделать покупателю, – получить идентификационный код в итальянском посольстве – codice fiscale. Он необходим для подписания договора и для открытия счета в банке, поскольку оплата будет производиться по безналичному расчету.

Из других документов понадобятся:

1. Действующий заграничный паспорт.
2. Виза шенгенского образца, действительная на момент заключения сделки.

Важно помнить, что все операции с недвижимостью проводятся на итальянском языке. А потому будет нелишним заручиться поддержкой переводчика. Иногда сложности в понимании становятся причиной больших недоразумений.

Во сколько обойдется содержание недвижимости

Важный момент – сколько стоит содержать жилье в Милане. Расходная часть будет выглядеть примерно следующим образом:

• водоснабжение – эти расходы зависят от площади жилья и разбрасываются сразу на весь год (примерно 250 евро за 3 месяца);
• электричество и газ оплачиваются по счетчикам. Авансовый платеж за газ может составить 450 евро, которые нужно оплатить сразу после подключения квартиры к системе газоснабжения;
• отопление в Италии дорогое. Оплата за 1 месяц может варьироваться от 200 до 1000 евро. Все зависит от расточительности хозяев.

Если планируется сдавать квартиру в аренду, будет разумнее найти управляющую компанию, которая возьмет на себя поиск жильцов и все заботы по обязательным платежам.

Налоговые ставки

Власти не имеют права вносить изменения в налоговое законодательство после того, как был принят бюджет. Объем выплат исчисляется по прогрессирующей шкале: чем больше доход, тем больше придется заплатить.

НДС платят все, даже с самой незначительной прибыли (за исключением социальной помощи). Иностранные граждане оплачивают налоги даже в том случае, если получают доход от компании, которая функционирует за рубежом.

Налоги в Италии для иностранцев при покупке недвижимости составляет:

• налог реестра: на вторичном рынке у частного лица – 7 %, на первичном рынке у застройщика – 168 евро;
• налог инвентаризации: на вторичном рынке – 2 %, на первичном рынке – 168 евро.
• НДС: на вторичном рынке не оплачивается, на первичном – 10 % от суммы сделки (если недвижимость элитная – 20 %).

Советы будущим покупателям

Что стоит помнить, покупая жилье в одном из самых дорогих городов Италии:

• террасы и балконы в итальянских квартирах являются их продолжением, а потому их площадь включается в общую площадь жилья.
• выбирая объект, необходимо выяснить, не планирует ли муниципалитет строительство рядом с ним какого-нибудь промышленного производства.
• дороже всего из коммунальных услуг обходится отопление, поэтому нужно обратить внимание на состояние труб, батарей, окон и крыши, а также на наличие сырости в углах.

Итоги

Стать владельцем недвижимого имущества в Милане сегодня является синонимом выгодного вложения денег. И хотя данный факт никак не упростит процесс легализации в стране, собственное жилье может принести неплохой капитал, если грамотно им распорядиться. Тип приобретаемой недвижимости будет зависеть от целей покупки. Что касается бюджета, то он должен быть не меньше 150-300 тысяч евро.

Недвижимость в Милане: Видео

Покупка недвижимости

Процедура покупки недвижимости в Милане

Закон в Италии тщательно следит за юридической чистотой сделок с недвижимостью, поэтому иностранному покупателю можно быть уверенным в максимальной прозрачности процедуры.

В Италии не предусмотрены какие-либо ограничения на покупку недвижимости иностранными гражданами, будь то физическое или юридическое лицо. Единственное исключение – запрет на покупку сельскохозяйственных земель.

С чего начать? С поиска объекта недвижимости в Милане.

• Далее, приезд и осмотр заранее выбранных объектов. Сделать выбор и принять окончательного решения о приобретении недвижимости в Милане.
• Получить индивидуальный налоговый номер (codice fiscale) в Милане.
• Открыть счет в итальянском банке в Милане, на который будет переводится необходимая сумма с личного российского счета и для последующих расчетов.
  Оплату в Италии принято производить чеками. Данные финансовые документы выписывает банк, где открыт счет. Ими покупатель оплачивает сделку.
• Далее, резервирование объекта недвижимости.

После того как объект выбран, покупатель должен заявить о своем намерении приобрести данную недвижимость.
Для этого подписывается документ.

Неотменяемое предложение о покупке Proposta di acquisto

В нем указываются все основные условия сделки, в том числе этапы оплаты.

Одновременно с этим вносится депозит на имя продавца. Как правило, это 5–10% от стоимости недвижимости. Депозит будет передан продавцу только в том случае, если он также подпишет неотменяемое предложение.

Возможны и такие варианты оплаты, как перевод денег на счет продавца (или его агента) либо передача наличных (чека) в офисе агентства.

Если после подписания неотменяемого предложения какая-либо из сторон откажется от дальнейшей сделки, это влечет для нее материальную ответственность. Когда отказывается продавец, то он выплачивает покупателю депозит в двойном размере. И если от сделки отказывается покупатель, то он теряет сумму внесенного ранее депозита.

Предварительный договор

Далее, следующий шаг – составление предварительного договора (Compromesso di vendita). Договор заверяется нотариусом. На этом этапе покупатель вносит задаток 10–30% от стоимости недвижимости.

Теперь нотариус приступает к проверке предоставленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несет перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.

Важно иметь в виду, что заключение предварительного договора не является обязательным, если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно.

Обычно предварительный договор заключается, если сделка растянута во времени, или суммы достаточно большие, или на этом настаивает продавец или покупатель.

После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается полностью необратимой.
На этом этапе сделки покупатель оплачивает услуги агентства недвижимости. По законам Италии, размер составляет 2-5 % + IVA.

Заключение договора купли-продажи

Далее, основной договор купли-продажи – купчая (Contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в непонимании всех его пунктов.
Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан оплатить налоги и гонорар нотариуса чеками с итальянского счета. Только после этого подписание купчей будет возможно.
Для покупателей, не владеющих итальянским языком, подписание купчей может пройти по одной из следующих схем:

• На сделке присутствуют переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. Услуги переводчика и свидетелей также оплачивает покупатель. При этом договор купли продажи составляется на двух языках.
• Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским языком.
  На данном этапе сделки покупатель полностью оплачивает стоимость недвижимости покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.

Сопутствующие расходы

• Покупка у частного лица первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии:
  Imposta di Registo (Налог Реестра) – 2 %
  Imposta Ipotecaria e Catastale = € 50 + € 50
• Покупка у организации первого дома для резидентов Италии:
  Налог Реестра (Imposta di Registo) = € 200
  Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = € 200 + € 200
  НДС (IVA) – 4 %
• Покупка у частного лица для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:
  Налог Реестра (Imposta di Registo) – 9 %
  Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) – € 50 + € 50
• У организации для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:
  Налог Реестра (Imposta di Registo) = € 200
  Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = € 200 + € 200
  НДС (IVA) – 10 %
  Гонорар нотариуса: от € 1500
  Подключение коммуникаций (для первичной недвижимости): от € 1500.

Государственная регистрация сделки

Сразу же по подписании основного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство.

Регистрация права собственности занимает от пяти дней до двух месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр.

Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами. Оригинал купчей новый владелец получает после его регистрации в государственных органах. Сразу после подписания нотариус выдает сертификат о проведенной сделке.
После обновления нотариусом данных кадастра, новый владелец может получить кадастровую выписку, которую можно купить – она доступна всем.

Содержание недвижимости

Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,04-0,07 % от кадастровой стоимости объекта и рассчитывается для каждого объекта индивидуально в зависимости от статуса территории, на которой он находится.

Например, в Милане он составляет 0,05 %. Данный налог рассчитывают и назначают местные муниципалитеты.
Сумма коммунальных платежей за квартиру в кондоминиуме может находиться в диапазоне от € 200 до € 5 тыс. в год, за виллу — от € 1,2 тыс. до € 6 тыс. в год. Размер платежей зависит от местоположения и качества дома. Наличие собственной территории, бассейна, консьержа значительно увеличивает сумму платежей, поскольку все расходы по обслуживанию здания делятся на всех собственников.

Сдача в аренду недвижимости

Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, то учитывайте, что 40 % от вашего дохода с аренды нужно будет выплачивать государству в качестве подоходного налога.
Если у вас нет возможности или желания делать все это самостоятельно, то есть смысл обратиться за помощью к профессионалам.

Управляющих компаний в Италии практически не существует. Обслуживанием объектов недвижимости как правило занимаются агентства недвижимости. Чаще всего такое постпродажное сопровождение входит в услуги той компании, которая продает вам недвижимость. То есть присматривать за ней будут те, кто помог вам ее приобрести.
Постпродажным сопровождением, например, виллы может заниматься практически любая риэлторская компания.
Доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет в зависимости от района страны 3,2-6,1 %.

Продажа недвижимости

Согласно итальянскому законодательству владелец недвижимости является ее полноправным собственником и может распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе и продавать. Вы можете как самостоятельно найти покупателя, так и воспользоваться услугами местного агентства по недвижимости. Следует помнить, что сделка обязательно подлежит нотариальному заверению.
Расходы при этом следующие.

Если недвижимость продается через агентство, то его услуги (комиссионные) в размере 2-5 % + IVA оплачивает продавец. Когда недвижимость продает нерезидент страны, то он платит налог plusvalenza в размере 20-45 % от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и продаже.
В случаях когда продавец — резидент страны, налог рассчитывается следующим образом:

• Если резидент покупал недвижимость в качестве первого жилья и продает ее до истечения пяти лет со дня покупки, то, приобретая в течение года другое жилье, он не платит никаких налогов.
• Когда другая недвижимость не приобретается, то резидент платит государству 7 % от кадастровой стоимости объекта.
• И если недвижимость продается после пяти лет со дня покупки или данный объект уже не является первым жильем, то продавец платит налог на прирост капитала (plusvalenza) в размере 20-45 % от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и продаже.

Источники:
http://miaitalia.info/view_article.php?id=1079
http://liveitaly.ru/info/pokupka-nedvizhimosti-v-italii
http://www.kp.ru/guide/kvartiry-v-italii.html
http://reportal.ru/kazan/p/2832-kupit-kvartiru-v-italii-samostoyatelno-chto-nuzhno-znat-inostrancu
http://zagranportal.ru/italija/nedvizhimost-italija/kupit-nedvizhimost-v-milane.html
http://shoppmilano.com/pokupka-nedvizhimosti-v-milane/
http://abroadz.com/articles/arenda_zhilya_v_Italii/