В чем особенности оформления ипотеки за рубежом

Ипотека за границей — стоит ли ввязываться в это россиянам?

Ведущие российские банки – Сбербанк и ВТБ24, выходят на международные рынки, они хотят сыграть на интересе россиян к заграничной недвижимости, а так же трудностях с получением кредита в другой стране. Самое интересное, что ставки обещают установить на уровне европейских, которые значительно ниже, чем в России.

Такая новая услуга российских банков, как ипотечный кредит на зарубежную недвижимость действительно способен раздвинуть территориальные границы ипотечного кредитования.

Цели и трудности приобретения ипотечного жилья за границей

Спрос на заграничную недвижимость растет – в первую очередь приобретают жилье за границей ради возможности отдохнуть, во вторую – с целью инвестиций. Так же не стоит недооценивать такие виды мотивации как лечение, обучение и просто престиж.

Трудности с получением ипотеки в иностранных банках у россиян возникали из-за того, что у зарубежного кредитора отсутствует доступ к кредитной истории (что вполне решаемо – достаточно запросить отчет через посредника) и невозможность проконтролировать реальные доходы потенциального заемщика.

Ипотека через заграничные «дочки» российских банков

Сбербанк и ВТБ24 не обещают, что получить ипотеку за границей через них будет гораздо проще, но как минимум удобнее из-за того, что оформление идет более привычным образом и на более привычных условиях. Самое важное, что дочерние компании наших ведущих банков за границей, по данным РБК, будут принимать заявки на ипотеку, составленные в России. Но без личных визитов в иностранный офис банка обойтись все равно не получится, как в случае с междугородней ипотекой по России.

Ответственность за качество кредитного портфеля несут дочерние компании наших банков, поэтому и оценка рисков, и условия кредитования приближены к зарубежным. Если у Сбербанка уже действуют две «дочки» за границей, то ВТБ проект запустил относительно недавно и работает в основном по этому направлению для VIP-клиентов (такие клиенты приходят от российского ВТБ24 уже с рекомендациями).

ВТБ24 планирует помогать с покупкой жилья в Англии и Франции, Сбербанк – в Хорватии и Чехии. Страны, наиболее востребованные у наших земляков для своих нужд, в этот перечень не входят (Болгария, Испания, Черногория, Германия, Латвия), как и страны для инвестирования в покупку недвижимости (Великобритания, США, Швейцария, Австрия). Пока неизвестно насколько будет востребованным продукт от наших банков, потому, что все-таки по ставкам выигрывают банки иностранные.

Если у нас средняя ставка по ипотеке, с учетом даже государственных льгот, действующих в настоящее время, составляет около 13%, то в Турции – это 9%, в Болгарии и Черногории 7%, в Латвии и Италии 5%, в Испании и Чехии 4%, в Германии и Франции – 2,5%.

По этим же ставкам иностранные банки готовы кредитовать и россиян, единственное требование – высокий первоначальный взнос до 50%.

Особенности ипотеки для работающих за границей

Достаточно остро стоит вопрос получения ипотеки, кто работает в чужой стране. Так, например, некоторым нашим соотечественникам удается получить одобрение по ипотеке в Чехии далеко не с первого раза. Для эмигрантов есть отдельные требования при оформлении ипотеки, не свойственные нашим банкам.

• От клиента требуют внести депозит, равный сумме полугодовых платежей по ипотеке в качестве финансовой подушки безопасности – если возникнут проблемы с выплатой, то ипотека будет некоторое время погашаться за счет этих средств.
• Еще одна особенность – в договор с банком может быть включен пункт, который был бы не возможен у нас: если заемщик не платить по ипотеке, то квартира переходит в собственность банка без обращения в суд.

На что ориентируются зарубежные банки при оценке клиента?

Для одобрения ипотеки иностранным банком нужно показать за счет чего она будет погашаться. Самые лояльные к россиянам банки могут принять положительное решение по заявке лишь из-за того, что заемщик платежеспособен по российским меркам – постоянная работа, востребованная профессия, достойная оплата труда, наличие уже имеющейся недвижимости в собственности.

Ипотека за границей — какие условия выдвигают банки?

Другие банки, менее лояльные, будут изучать не только подтверждение наличия имущества, но и то, каким путем оно досталось потенциальному заемщику. То есть для наших банков источник благосостояния клиента не так важен – главное, чтобы он был, в случае с иностранным банком – важно все, даже источник активов, имеющихся у заемщика.

Проще всего получить ипотечный кредит в заграничном банке работнику крупной государственной корпорации, а так же нефтяных или газовых компаний.

Что нужно учитывать при ипотеке за границей?

Казалось бы, если ставка по ипотеке в России в разы выше, чем в других странах, то самый оптимальный вариант – именно кредит от иностранного банка на покупку жилья. Но и тут не все так просто. Нужно учитывать, что зарплату заемщик будет получать в рублях, а ипотеку выплачивать в валюте, поэтому колебания курсов могут сильно сказаться и на выгодности ипотеки под характерно низкий для заграничных банков процент, и на вообще возможности его выплачивать.

Чтобы приобретать жилье с целью инвестиций за границей нужно как минимум очень хорошо разбираться в рынке недвижимости конкретного региона, в результате не столь известных в России иностранных кризисов, есть случаи, когда покупка теряла в цене до половины за достаточно короткий срок.

Последнее, что стоит отметить – дополнительные расходы. Содержание дома или квартиры может обходиться достаточно дорого. Кроме того, могут возникать дополнительные комиссии, например, за оформление кредита.

Если в случае с обычной российской ипотекой все обсуждается и предусматривается заранее, потому, что все дополнительные расходы типовые, то предусмотреть особенности каждой страны в разрезе тонкостей ипотечных сделок практически не возможно.

По этому иногда возникают сюрпризы в виде единовременной комиссии в 1% от стоимости жилья или необходимости оформления депозита, достаточного для погашения ипотеки в течение полугода.

Ипотека за рубежом: сколько и на каких условиях выдают?

После финансового кризиса в 2008 году во многих зарубежных странах существенно снизилась стоимость недвижимости. Низкие цены на жилье и привлекающие процентные ставки приводят к тому, что ипотека на зарубежную недвижимость становится все более востребованной и многие российские граждане рассматривают возможность приобретения жилого имущества за рубежом. Специалисты говорят о том, что при недостатке средств личных сбережений и остатке выше среднего россияне имеют возможность приобрести недвижимость в кредит, достаточно изучить основные нюансы подобных сделок.

Можно ли получить кредит в России?

Сегодня большинство российских банков не работают в сфере предоставления кредитов для покупки жилого имущества за рубежом. Связано это с тем, что для кредитной организации ипотека зарубежной недвижимости связана с большими затратами денег и времени, что в конечном итоге повлекло бы повышение и так высоких процентных ставок по ипотеке.

Рост показателей спроса на кредиты для приобретения заграничного жилья обусловлен многими факторами. В число основных причин входит:

• приобретение жилья за границей дает возможность отдохнуть и не тратить денежные средства на оплату отеля или аренду недвижимости;
• возможность получения прибыли от инвестиций;
• необходимость в жилье при длительном лечении, обучении;
• момент престижности владельца недвижимости за рубежом.

Высокая конкуренция на рынке кредитования и проблему российских граждан, с которыми они сталкиваются при обращении займов, а также большое количество желающих стать владельцами жилого имущества за рубежом вынудило крупнейшие российские банки разрабатывать предложения в сфере кредитования зарубежных объектов. При желании приобрести жилье за границей специалисты финансового рынка советуют обращаться к лидерам в виде Сбербанка и ВТБ 24. Особенность предоставления займов такими кредиторами заключается в том, что кредитные средства выдаются только в рублевом эквиваленте.

Эффективным решением проблемного вопроса стало привлечение клиентов заграничные кредитные учреждения, которые имеют статус дочерних. В число основных организаций такого вида входит:

• DenizBank в Турции;
• европейский Sberbank Europe.

В планах лидеров финансового рынка присутствуют проекты открытия сети в Чехии и Австрии. Такая стратегия открытия филиалов за рубежом преследует несколько целей:

• предоставления клиентам возможности размещать депозиты в валюте за границей;
• предотвращение оттока капитала за рубеж.

Многие российские граждане оценили прелести проживания за границей и комфорт проживания в домах европейского уровня. При этом многие считают, что получение ипотеки за границей является более выгодным, нежели обращение за займом российский банк. Большое количество отказов иностранных банков вынуждает обращаться к кредитам в российские банки. Преимуществом такого варианта является возможность получения средств для приобретения недвижимости за рубежом и привычная процедура оформления займа. Недостатком считается более высокий уровень процентных ставок.

Какие сложности возникают при оформлении ипотеки в зарубежных банках

На текущий момент достаточно большая группа зарубежных стран не препятствует получению ипотечных займов российскими гражданами. При этом потенциальным заемщикам стоит быть готовым к жестким требованиям и негативному отношению к нерезидентам. Этим объясняется малый процент получения одобрений на получение ипотечных кредитов россиянами за рубежом.

Буквально три года назад ипотечный кредит можно было получить на довольно лояльных условиях кредитования. Если ставка процента по предложениям российских банков в среднем была установлена на уровне 15%, то зарубежные банки предлагали использовать возможность получить кредитные средства по ставке от 6 до 8% на срок до 30 лет.

Резкий спрос на подешевевшую недвижимость и массовое приобретение зарубежной недвижимости с целью получения в дальнейшем вида на жительство привели к тому, зарубежные банки стали пересматривать политику кредитования иностранных граждан. Получить кредит за рубежом стало значительно сложнее, а условия предоставления становятся менее привлекательными. Сегодня многие иностранные банки устанавливают более жесткие условия кредитования:

• достаточно высокий размер высокий размер первоначального взноса, размер которого может достигать 60% от стоимости жилой недвижимости;
• срок кредитования имеет тенденцию к снижению, и средний период кредитного договора сегодня варьируется от 10 до 15 лет;
• одним из важных условий предоставления займа за рубежом является возможность доказать собственную платежеспособность и законность источников получаемых доходов.

В качестве положительного момента, который может повлиять на получение одобрения по ипотеке, является наличие у потенциального заемщика недвижимости за рубежом. В этом случае она выступает в качестве обеспечения по кредиту. Иностранные банки готовы идти навстречу состоятельным клиентам, готовым приобретать жилую недвижимость класса люкс.

Какие документы потребуются для оформления в иностранном банке

Для большинства иностранных банка национальность клиента не имеет значения, кредитные учреждения делят потенциальных клиентов на две категории — резидент и нерезидент. Ипотечное кредитование за рубежом связано с предоставлением следующих документов:

• удостоверение личности;
• анкета, дающая информацию о личности клиента;
• документы для подтверждения платежеспособности заемщика в виде справки НДФЛ и отчетности компании;
• официальное подтверждение законности получения средств;
• документы в отношении недвижимости.

Клиент обязан предоставить в кредитное учреждение предварительно составленный договор купли-продажи, документ о праве собственности, выписку из реестра, фото и описание объекта недвижимости, договор аренды при сдаче его в эксплуатацию. Документы в обязательном порядке должны быть переведены на язык иностранного государства. Наличие поручителей в большинстве случаев не является обязательным требованием.

Стоит отметить, что пакет документов, предоставляемых от нерезидента и резидента одинаков в большинстве иностранных кредитных учреждений. При этом сумма первоначального взноса для иностранца может быть на порядок выше по сравнению с условиями предоставления займа гражданину страны. Такое требование часто обусловлено невозможностью кредитной организации в полном объеме проверить историю кредитования клиента, и достоверность предоставленных документов.

В каких странах наиболее выгодные условия кредитования иностранцев

Профессиональные эксперты говорят о том, что оформлять ипотеку более выгодно в банке, который осуществляет деятельность в месте планируемого приобретения жилой недвижимости. Средний размер процентной ставки по ипотечным предложениям в США и странах ЕС варьируется от 3,5 до 6%. В качестве первоначального взноса придется предоставить первоначальный взнос в размере от 60 до 80%.

По мнению специалистов наиболее лояльные условия предлагают следующие страны:

Наименьшие размер ставки по ипотечным займам установлен в Израиле и Финляндии в размере от 3,1 до 4,5%. В европейских странах кредит можно получить по сравнительно невысоким процентам от 3,1 до 5%. Остальные условия предоставления займов в принципе схожи для развитых стран.

В странах, которые российские граждане предпочитают проводить время отдыха, могут наблюдаться не самые выгодные условия кредитования. Количество банков, готовых кредитовать иностранцев, ограничено. Например, в Турции, Болгарии, Латвии средние ставки относительно невысоки и в среднем варьируются от 6 до 9,5%. В Черногории размер процента еще ниже и установлен на уровне 5%, но в данной стране с иностранцами работает только Erste Bank и для получения займа необходим вид на жительство.

В европейских странах стоимость недвижимости гораздо выше и в среднем начинается от 100 000 евро, при этом проценты одни из самых низких ставок. Например, в Германии при внесении первоначального взноса в размере 50% клиент может рассчитывать на ставку 1,5%.

Особенности кредитования в отдельных странах

В каждой стране установлены свои правила предоставления ипотечных средств для резидентов. Основные различия заключаются в уровне предоставления процентных ставок и первоначального взноса, срока кредитования и требований, которые предъявляются к иностранным заемщикам.

Германия

Рынок недвижимости в стране показывает довольно высокие цены на жилую недвижимость, которая в среднем начинается от 100 000 евро, в Берлине это значение может достигать 290 000 евро. При этом уровень процентных ставок считается одним из самых низких и в рамках стандартных предложений варьируется от 2 до 2,5%. Средний срок длительности договора составляет в стране 20 лет.

Инвестиции российских граждан в жилье в Германии имею достаточно высокий показатель, что является одним из факторов развития рынка недвижимости в стране. Спросом пользуется жилая недвижимость, способная приносить доход. Для инвесторов несомненным плюсом является возможность уменьшения подоходного налога, так как расходы в части процентов вычитаются из их доходов и тем самым происходит уменьшение налогооблагаемой базы.

Согласно статистическим данным экспертам кредитные организации Германии более охотно выдают займы на покупку жилья в новостройках. Шанс одобрения повышается при намерении клиента сдавать приобретаемую недвижимость в аренду, так как часть получаемых платежей с большой долей вероятности покроет выплаты по ипотеке. В связи с этим недвижимость, способная приносить доход, часто продается с пометкой о факте сдачи в аренду. Расторгнуть подобный договор можно, расторгнув соглашение об арендных обязательствах и заплатив при этом штраф.

Испания

В Испании существует довольно лояльное отношение к иностранным заемщикам. Сложность заключается в необходимости пройти процедуру регистрации в полиции и постоянном наличии переводчика при осуществлении операций с недвижимостью.

Популярным местом туризма является Барселона, но российские покупатели предпочитают приобретать недвижимость рядом, в местах присутствия инфраструктуры и центров обучения. Согласно рейтингу прошлого года сделки по регистрации жилой недвижимости в собственность российских граждан составили 3%, что соответствует десятому мечту среди иностранных граждан

Средняя процентная ставка в банках Испании варьируется от 2 до 6%, размер первоначального взноса установлен на уровне от 20 до 50% от стоимости недвижимости. Средний срок кредитования составляет от 20 до 30 лет.

Болгария

На протяжении последних лет Болгария традиционно считается центром отдыха российских граждан, поэтому спрос на жилье сосредоточен возле курортных комплексов вдоль побережья Черного моря. В число востребованных объектов входят как небольшие по площади квартиры, так и пентхаусы. Стоимость объекта недвижимости зависит от многих факторов:

• удаленность от линии берега;
• уровня комфортности комплекса;
• наличия инфраструктуры.

Средняя стоимость за 1 кв. м. сегодня составляет от 950 до 3 500 евро. Иностранные граждане вправе рассчитывать на получение ипотеки по ставке от 8,5 до 9,5%, сумма первоначального взноса составляет от 60 до 70%. При получении права собственности на недвижимость иностранец может рассчитывать на получение вида на жительство, при этом сумма приобретения должна составлять не менее 300 00 евро.

На какие моменты необходимо обратить внимание

Перед тем как взять ипотеку за границей на покупку жилья в России или за рубежом необходимо обратить внимание на особенности кредитования в зарубежных банках. Одобрение ипотеки в иностранном банке возможно только, если показать за чей счет будет погашаться займ. Стоит быть готовым к тому, что кредитные учреждения будут тщательно изучать не только факт наличия имущества у потенциального заемщика, но и источники его получения. Наиболее лояльные условия получения предлагают иностранные банки работникам государственных корпораций, нефтяных или газовых организаций.

Риск оформления кредита в иностранном банке связан с тем, что кредит выдается в иностранной валюте, в то время как заработную плату большинство граждан получают в рублевом эквиваленте. В связи с этим существует высокий рис резкого повышения стоимости кредита из-за резкого повышения валютного курса.

Многие заемщики при принятии решения оформления кредита в иностранном банке не принимают во внимание важность дополнительных расходов за обслуживание кредита иностранным банком. Преимуществом российской ипотеке считается обсуждение и известность всех условий предоставления кредитных средств на этапе заключения договора. Предусмотреть все особенности кредитования в каждой отдельной стране обычному российскому гражданину без получения профессиональной помощи от специалистов финансового рынка практически невозможно. В большинстве случаев требуются дополнительные расходы следующего вида:

• взимание единовременной комиссии в процентном отношении от итоговой стоимости жилья;
• необходимость оформления депозита, средств которого должно быть достаточно для погашения ипотечных обязательств в течение 6 месяцев;
• дополнительные расходы на обслуживание кредита.

Существенную статью расходов после приобретения недвижимости за рубежом составляют статьи за содержание жилой недвижимости. В результате такие нюансы могут свести выгоду от оформления кредита даже с учетом низкой ставки к нулю, а в ряде случаев оказаться расходы для заемщика могут оказаться неподъемными.

В некоторых странах, например, в Чехии договор с кредитным учреждением может включать пункт, который никогда не встретишь в российских ипотечных соглашениях. При невозможности заемщика своевременно оплатить займ, жилая недвижимость переходит в собственность кредитной организации даже без обращения в судебный орган.

В связи с перечисленными выше обстоятельствами финансового и юридического характера стоит тщательно подходить к решению кредитования в иностранном банке. Специалисты советуют при желании оформить займ за рубежом для приобретения недвижимости за границей воспользоваться услугами профессионалов, плата за их услуги существенно снизит риск кредитования в иностранном банке.

Особенности ипотечного кредитования за рубежом

В различных странах, сформировались отличные друг от друга механизмы ипотечного кредитования. Рассмотрим схемы кредитования наиболее передовых, развитых стран.

Американская схема ипотечного кредитования строится на базе банковского кредита и не связана с конкретным объектом строительства. На практике это выглядит следующим образом: гражданин приходит в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение жилья. Банк в свою очередь проводит проверку кредитной истории гражданина, обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний получает банковский ипотечный кредит на покупку жилья. При определении суммы кредита большую роль грают возраст клиента, его образование, работа, текущий уровень доходов и возможные перспективы его изменения.

Немецкая ипотечная схема менее гибкая. Она основана не на привлечении банковского капитала, а на использование денежных средств самих участников ипотеки. Для этого создаются общества коллективных вложений в недвижимость. В классическом немецком варианте, для получения квартиры необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда лет. Это своеобразный экзамен на состоятельность и целеустремленность. Накопив половину стоимости будущего жилья, член общества получает право на заселение в выбранную им квартиру. Оставшуюся часть стоимости Илья он будет погашать в течение, как правило, 10-ти лет. Погасив полностью стоимость квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится собственником жилья.

Более подробно рассмотрим рынки ипотечного кредитования стран западной Европы.

Дания. На рынке ипотечного кредитования Дании доминируют специализированные кредитные организации, на долю которых приходится около 80 – 85% всех выданных ипотечных кредитов. Они выпускают ипотечные облигации, обеспеченные пулом кредитов, – это основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.

Правительство регулирует ипотечный рынок (это часть общей макроэкономической политики кредитного контроля). Ограничиваются условия кредитования: максимальные сроки и LTV.

Субъектами ипотечного кредитования являются специализированные ипотечные организации, сберегательные банки, коммерческие банки.

LTV по кредитам ипотечных организаций составляет 80%, платежи по погашению кредита осуществляются ежеквартально или ежемесячно.

Коммерческие и сберегательные банки, как правило, предоставляют кредиты на 5 – 10 лет с переменной процентной ставкой (пересмотр – в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3 – 4 пункта по отношению к проценту по первому ипотечному кредиту.

Ипотечные компании кредитуют по фиксированной процентной ставке на 20 – 30 лет. Предоставляя как аннуитетные кредиты, так и кредиты с равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов на оставшуюся часть долга.

Существуют некоторые особенности в андеррайтинге кредита. Главный критерий – соотношение затрат на жилье (плата за кредит, налоги, страховка приобретаемого жилья) и доходов заемщика (не более 30%), при этом, если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может потребовать от него открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность, а не кредитоспособность заемщика.

Великобритания. В Великобритании вмешательство государства в процесс ипотечного кредитования максимально ограничено.

Среди субъектов ипотеки можно выделить:

• 1. Строительные общества – специализированные финансовые институты, осуществляющие две основные функции – привлечение депозитов и предоставление ипотечных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных обществ приходится на ипотечное жилищное кредитование. Основными условиями ипотеки являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора – 19 – 2,2%, срок кредита – до 25 лет, LTV – 70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в универсальные коммерческие банки.
• 2. Коммерческие банки предлагают такие же типы кредитов, как и строительные общества, но свои фонды формируют на оптовом финансовом рынке.
• 3. Консолидированные кредиторы. Финансируются в основном зарубежными финансовыми организациями, работают через брокеров и страховых агентов и предлагают ряд альтернативных продуктов – ипотека с фиксированной на 3 – 5 лет ставкой с последующим пересмотром ставки.

Также широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (около 80% кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на срок кредит. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании – страховые взносы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск и получает хорошие комиссионные за продажу полисов страхования жизни, а заемщик получает налоговые льготы. В настоящее время полисы страхования жизни больше не позволяют получать значительные налоговые льготы, поэтому на смену этой схеме ипотечного кредитования приходят другие, более выгодные с точки зрения налогообложения (пенсионные и персональные инвестиционные программы).

Франция. Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.

• – банки, функционирующие в соответствии с банковским законодательством; ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получать специальную лицензию;
• – финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки; они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не могут привлекать краткосрочные (до 2-х лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.

Виды ипотечных кредитов, получившие широкое распространение во Франции:

• 1. Субсидируемые кредиты. Предоставляются в рамках системы социального страхования и регламентируются государством;
• 2. Рыночные кредиты. Для них характерно: LTV до 60%, срок кредита – до 15 лет, преобладает фиксированная ставка, требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%.

Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки, так и прямого жилищного субсидирования.

Германия. Система жилищного финансирования в Германии основывается как на депозитном рынке, так и на рынке капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. LTV – около 70%. Срок кредитования не превышает 20 лет.

Основные субъекты ипотеки:

• – ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций;
• – сберегательные банки;
• – кредитные кооперативы, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках;
• – стройсберкассы.

Характерная черта германского ипотечного кредитования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируется стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассах).

Очевидно, что в разных странах ипотечное кредитование имеет свои отличительные особенности, которые сформировались в зависимости от экономических и политических факторов в государстве. Рынок ипотечного кредитования в Америке и странах западной Европы более развит, чем в Российской Федерации. Для успешного развития ипотеки в нашей стране, необходимо заимствовать опыт зарубежных партнёров, перенимая самые лучшие черты, которые эффективно впишутся в условия отечественной экономики.

Ипотека за границей. Как россиянину взять ипотеку за границей

Вы хотите купить квартиру за границей и оформить ипотечный заем? Не знаете с чего начать? Куда обратиться, какие требуются документы, как взять ипотеку за границей? Обо всем этом читайте в статье.

Квартира в ипотеку за границей. Плюсы

Оформляя ипотеку за границей и обратившись в иностранный банк, вы получите ряд преимуществ:

• Выгодные проценты (относительно аналогичных условий кредитования в российских банках).
• Уровень цен на жилье, а значит и сумма ипотеки, значительно ниже, чем в России.
• Для оформления ипотеки за рубежом требуется такой же пакет документов, как и в нашей стране.

Ипотека за границей. Условия

Общие характеристики ипотечных программ следующие:

Валюта: Доллар США, Евро или местная.

Процентная ставка:

• фиксированная (установленная договором на определенном уровне);
• плавающая (изменяется каждый год);
• комбинированная (первые 3 года неизменна, затем устанавливается в зависимости от политики зарубежного банка).

Срок кредитования: от 5 лет (рассрочка) до 30 лет.

Первоначальный взнос: от 10 %.

Условия досрочного гашения:

• с первого месяца выплат;
• спустя какое-то время после оформления договора (например, после 6 месяцев).

Условие страхования имущества*:

*ставка по ипотечному кредиту будет ниже, если вы оформите эту услугу.

Документы, необходимые для оформления ипотеки за рубежом:

1. Ваш заграничный паспорт.
2. Справка о заработной плате, трудовой договор с работодателем или справка 3 НДФЛ (если вы индивидуальный предприниматель).
3. Выписка о вашей кредитной истории (отчеты БКИ или справки банка, в котором вы погасили кредит).
4. Документы, подтверждающие ваш статус:
   • свидетельство о собственности в России на квартиру, земельный участок, загородный дом, автомобиль;
   • наличие акций;
   • выписки из банка о движении средств по счету.

• Характеристика с вашего предприятия (например, что вы долго работаете в этой фирме и зарекомендовали себя в качестве ответственного сотрудника).
• Дополнительная проверка вашей платежеспособности: ежемесячные регулярные взносы во вклад, открытый в заграничном банке. Такие требования предъявляются, например, при оформлении ипотеки в Германии.

Как выбрать имущество?

Как правильно оформить квартиру в ипотеку, чтобы не прогадать? Прежде всего, выберите соответствующее жилье. Если ваша цель:

• семейный отдых или переезд за рубеж – выберите квартиру или коттедж на берегу моря, посоветуйтесь с вашей семьей.
• получение прибыли – хорошо изучите местный рынок недвижимости и его тенденции, тщательно взвесьте все “за” и “против” вашей будущей покупки, посоветуйтесь с юристами.

Оформляя ипотеку в Европе, узнайте, нет ли специфических законов, запрещающих действия, привычные для российского гражданина. Например, во Франции вы не сможете построить забор, огораживающий ваш личный пляж. Это недопустимо по местным меркам.

Как оформить ипотеку за границей. Процедура получения займа

1. Заключите договор с ипотечным брокером.
2. Выберите имущество и подпишите предварительный договор купли-продажи с владельцем.
3. Оформите перевод документов, требуемых для сделки, на государственный язык выбранной вами страны.
4. Произведите оценку имущества в аккредитованной заграничным банком фирме.
5. Предоставьте документы в банк, оформите заявку и ждите решения.
6. Подпишите договор ипотеки, после получения положительного ответа от заграничного КФУ (кредитно-финансовой организации).
7. Получите свидетельство о собственности на заграничное имущество.

Расходы, связанные с приобретением имущества за границей

• Оформление загранпаспорта и визы.
• Оплата услуг нотариуса, ипотечного брокера, юриста (если требуются консультации по вопросам местного законодательства), переводчика (если вы не владеете местным языком.
• Стоимость перевода документов, необходимых для подачи в КФУ.
• Расходы, связанные с посещением страны для выбора недвижимости и оформления сделки.
• Комиссионные услуги зарубежного банка за выдачу ипотечного кредита.
• Стоимость открытия и обслуживания специального счета, предназначенного для расчетов по ипотечной сделке за границей.
• Услуги оформления имущества в собственность.

Советы:

1. Став собственником заграничной квартиры или виллы, вы можете получить вид на жительство или стать гражданином этого государства. Условия оформления гражданства зависит от конкретной страны, в которой вы приобрели имущество.
2. Как и любой другой кредит, ипотека, оформленная за границей, требует своевременных платежей. Если вы не будете соблюдать сроки, КФУ примет решительные действия и ваша залоговая квартира будет выставлена на аукцион за долги. Например, в Италии данная процедура вводится в действие уже после 7-ми случаев несвоевременной оплаты.
3. Если вы теряетесь при выборе имущества, не знакомы с местными обычаями и боитесь совершить неверный шаг, обратитесь к помощи профессионалов: юристов, маклеров, агентов. Эти специалисты знают местные законы и обычаи. Они могут объяснить доступным, не официальным языком содержание документов, которые вы подписываете. Еще лучший вариант, если это будут ваши знакомые, живущие в этой стране.

Ипотека для россиян за рубежом

Многие из нас мечтают владеть недвижимостью за границей. Но не каждый россиянин имеет собственные средства в объёме, достаточном для приобретения квартиры или дома в другой стране. Оформление долгосрочного жилкредита позволит решить эту проблему. При этом ипотека за рубежом предоставляется на тех же условиях, что и в России – приобретаемая недвижимость выступает в качестве залогового обеспечения возврата выданных банком заёмных средств. Но надо понимать, что иностранные финансовые организации из-за повышенного риска неохотно идут на сотрудничество с нерезидентами.

Когда приобретается ипотечное жилье за границей

Причины проведения подобной сделки, конечно, разные. 25% покупателей приобретают жильё за рубежом с инвестиционной целью. Второй по значимости фактор – семейные причины, которые мотивируют обзавестись недвижимостью за рубежом 15% покупателей из России. И, наконец, бизнес-эмиграция, а также оформление вида на жительство являются целью покупки жилых квадратных метров в другой стране для 10% покупателей-россиян.

Оставшиеся 50% наших соотечественников, приобретающих жильё за границей, намерены использовать его для отдыха. Как правило, это недвижимость, расположенная в регионах бальнеологических и горнолыжных курортов. Но однозначно утверждать, что такая сделка в любом случае будет выгодна, нельзя. Так, нередко покупатели зарубежного жилья сталкиваются с несоответствием фактического результата ожиданиям. Например, курортная недвижимость может большую часть года пустовать, принося лишь убытки.

В какой валюте брать заем

Ответ на этот вопрос зависит прежде всего от срока действия договора жилкредитования. Если он составляет 1-3 лет, тогда целесообразно брать ссуду в евро – его курс сейчас отражает относительную слабость процесса восстановления европейской экономики.

Ипотека за рубежом в рублях не выдаётся. Заем придётся оформлять в евро, долларах или местной валюте.

Таким образом, при доходе в рублях, гражданин рискует тем, что обслуживание кредита может подорожать. Причём невысокая процентная ставка поможет лишь отсрочить дефолт заёмщика. Впрочем, возможен и благоприятный ход развития событий – если отечественная валюта укрепится.

Страны с привлекательными условиями по ипотечному кредитованию для россиян

Рассматривая вопрос приобретения зарубежной недвижимости, наши соотечественники отдают предпочтение в первую очередь Европе, затем – Америке, а потом уже странам Востока. Например, в Америке, заплатив $200 000, можно стать владельцем дома с двумя спальнями. Покупка в Турции виллы площадью 270 м2 обойдётся примерно в 58 000 евро. А в Германии небольшую квартиру (порядка 40 м2) можно купить за 14 000 евро. Наиболее привлекательные условия ипотечного кредитования для россиян предлагаются в следующих странах:

Страна	Ставка, от	Срок, до	Размер, до
Израиль	3,5%	30 лет	0.6
Франция	2,9%	25 лет	0.8
Кипр	3,6%	40 лет	0.7
Испания	4,3%	40 лет	0.6
Германия	3,9%	20 лет	0.6

Интересно, что объем отдельно взятого ипотечного кредита в Испании до кризиса 2008 года мог составлять 110% от стоимости объекта. В эту сумму входили не только средства, подлежащие перечислению продавцу, но и налоги, взимаемые за проведение сделки купли-продажи недвижимости. Обвал сектора ипотеки обусловил ужесточение условий выдачи долгосрочных кредитов. Но позитивные тенденции не могли остаться незамеченными – банки этой страны улучшили условия оформления жилищных займов.

Сегодня ипотека для россиян в Испании предоставляется всеми кредитными учреждениями, работающими в данном сегменте финансового рынка. Это и самый популярный банк La Caixa, являющийся аналогом Сбербанка, и такие крупные банковские структуры, как Sabadell, Bankia, Santander, Bankinter, Popular, BBVA.

Как правило, срок ипотечного кредитования в этой стране составляет 20-30 лет. Банкам выгодно выдавать ссуды на длительный период времени. Да и для заёмщиков это тоже плюс, так как регулярный платёж снижается. Приведём ещё несколько цифр: при покупке в Испании квартиры в ипотеку, оформленную на 20 лет, при стоимости этого жилья 100 тыс. евро объём ежемесячного взноса будет всего 270-300 евро.

Страны, в которых сложно получить ипотечный кредит

Многие финансовые учреждения западных стран ужесточили требования к клиентам-резидентам России. Участники рынка сходятся во мнении, что причина данного явления связана со сложностями перевода денег за границу. Другой немаловажный фактор – легальность происхождения денег. К покупателю, способному доказать документально, что на покупку недвижимости он направляет средства, полученные от продажи ранее имеющегося жилья, вопросы не возникают. А вот если заявитель покажет, что деньги получены за некую услугу с Сейшельских Островов, банк может попросить представить справку, подтверждающую уплату налогов.

Список стран, в которых получить ипотечный кредит нашему соотечественнику очень сложно, размещён в таблице.

Страна	Ставка фиксированная, от	Срок, лет	Размер, до
Великобритания	4,5%	От 5	0.7
Австрия	3,5%	До 25	0.6
Швейцария	1,75%	До 10	0.5
Чехия	0.05	До 35	0.6
Италия	3,5%	До 20	0.6

Нельзя обойти вниманием ещё один вопрос. Многие россияне, выехав на заработки в Болгарию, остаются там для постоянного проживания. Компания-работодатель не всегда предоставляет наёмному работнику жильё, а если и делает это, зачастую на невыгодных условиях. Поэтому многие принимают решение обзавестись собственной квартирой.

Следует отметить, что условия долгосрочного жилкредитования в Болгарии ещё более невыгодные, даже по сравнению с нашей страной. Это и наличие дополнительных комиссий, и относительно высокая ставка (значение последнего показателя в разных банках варьируется в пределах 7,1-15%). Хотя ипотека в Болгарии для россиян является возможным вариантом решения жилищной проблемы, всё-таки эти минусы не нивелируются довольно низкой стоимостью квартир. Так, по состоянию на середину 2017 года стоимость одного квадратного метра жилья в этой стране колебалась вблизи отметки 533 евро (около 630 долларов). Для сравнения: на второе полугодие 2017 года в России норматив этого параметра установлен на уровне 38296 рублей (немногим больше 650 долларов).

Таким образом, с учётом дополнительных затрат брать нашему соотечественнику ипотеку в Болгарии невыгодно. Уж лучше присмотреться к застройщикам, предлагающим услугу по рассрочке платежа.

Оформление ипотеки за рубежом

Последовательность процедуры оформления ипотечного займа за рубежом такая же, как в отечественных банках:

1. Подбирается объект недвижимости.
2. Определяется оптимальная программа ипотечного кредитования.
3. Формируется пакет документов. Каждый из них необходимо перевести на язык страны, в которой оформляется ипотека, и перевод нотариально заверить.
4. Подать бумаги в финансовую организацию.
5. Дождаться принятия решения банка о выдаче ссуды.
6. При одобрении кредитования на лицевой счёт продавца заёмщиком переводятся средства в размере первоначального взноса.
7. После подписания договора продавец получает оставшуюся сумму, а заёмщик становится владельцем дома или квартиры.

Пакет документов

Чтобы инициировать рассмотрение кредитной заявки, в банк нужно подать:

• загранпаспорт;
• паспорт гражданина РФ;
• справку о полученных за последние 1 или 2 года доходах и другие документы о наличии денежных средств (банковская выписка со счета);
• справку из налоговой инспекции;
• трудовой договор (если кредитополучатель работает в этой стране);
• документы на имеющуюся в России недвижимость;
• данные по стабильным расходам (справки о проведённых по обязательным платежам выплатах);
• договор купли-продажи недвижимого имущества.

В некоторых странах может потребоваться письмо-рекомендация из российского банка, справка о том, что по действующим кредитам долги отсутствуют, и бумага о составе семьи.

Налоги в России

На россиянина, взявшего ипотеку в зарубежном банке, распространяется требование ст.21 Налогового кодекса РФ.

Если ставка по займу или ссуде в валюте меньше 9%, возникшая у кредитополучателя выгода облагается налогом на доходы физлиц по ставке 35%.

Учитывая, что источник дохода находится за пределами РФ, налогоплательщику вменяется самостоятельное исчисление, декларирование и уплата налога на доходы физлиц, исходя из их объёма.

Плюсы и минусы

Для выяснения плюсов и минусов кредитования за рубежом сравним его условия с ипотекой в отечественных банках. Из преимуществ можно выделить:

• низкие процентные ставки;
• невысокая стоимость. Приобретать во многих странах жильё даже в кредит выгодно по той причине, что заоблачные цены квадратного метра просто отсутствуют.

К недостаткам следует отнести:

• банки далеко не всех стран демонстрируют лояльность к иностранцам;
• досрочное погашение облагается штрафом;
• значительная минимальная сумма кредита – порядка €100 000;
• высокий первоначальный взнос. Большинство иностранных банков требует проведение авансового платежа в размере 40-60%;
• не исключен комиссионный сбор за оформление кредита.

Исходя из вышеизложенного, можно сказать, что оформление ипотечного кредита за рубежом требует значительных финансовых и временных затрат. Однако приобретение недвижимого имущества в другой стране – это выгодное капиталовложение, даже когда покупка проводится за счёт заёмных средств.

Ипотека в Германии для россиян и не только: Видео

Ипотека за границей или как взять ипотеку за рубежом?

На сегодняшний день наши соотечественники занимают лидирующие позиции среди других иностранных граждан, которые покупают недвижимость за рубежом. Вызвано это такими факторами как относительно низкий уровень цен на недвижимое имущество, невысокий уровень процентных ставок по ипотечным кредитам, а также приемлемый уровень цен на вознаграждение за страхование ипотеки. Ипотека за рубежом представлена широким спектром ипотечных продуктов, которые позволяют заемщику выбирать недвижимость в виде строящегося жилья, использовать полученные от банка денежные средства на ремонт, постройку недвижимости собственными силами, а также на приобретения жилья на вторичном рынке. При этом большинство кредитных организаций готово кредитовать, в том числе, и иностранных заемщиков.

Почему стоит брать ипотеку за границей?

Безусловным преимуществом ипотечных продуктов в большинстве зарубежных стран является то, что процентная ставка за пользования заемными средствами значительно ниже той, которую предлагаю российские банки. Лидирующее положение в Европе занимают ипотека в Испании и ипотека в Чехии, где заемщики могут рассчитывать на ставку в размере от 4 до 6 процентов. Однако бесспорным лидером является ипотека в США, где ставки не превышают 4 процента годовых. Также необходимо отметить, что большинство зарубежных банков, которые позволяют оформить ипотеку на недвижимость за рубежом, более лояльно относятся к покупке заемщиком жилья на первичном рынке, а также не требуют страховать различные группы рисков, ограничиваясь страховкой самой недвижимости, что является безусловным плюсом ипотеки на жилье за границей.

К чему нужно быть готовым?

Зачастую заемщикам приходится сталкиваться с тем, что процесс одобрения ипотеки происходит дольше, чем в России, а иногда и требует наличия истории деловых отношений между ними и банком. Например, для получения ипотеки в Германии заемщику необходимо наличие счета, открытого в банке-кредиторе, по которому ранее активно осуществлялись операции. В отдельных случаях ипотека за рубежом является довольно затратной на ее начальном этапе, когда заемщику необходимо не только оплатить услуги оценщика и страховую премию, но и ряд государственных и нотариальных сборов.

Кроме того в некоторых странах до сих пор существую комиссии за ведение счета и досрочное погашение ипотеки. Так заемщик, желающий получить ипотеку в Болгарии должен быть готов оплачивать комиссию за обслуживание ипотечного кредита, которая оплачивается на протяжении всего срока кредитования.

Безусловно процедура получения ипотеки за границей будет более утомительная для заемщика, а иногда и потребует финансовых затрат на начальном этапе. Вместе с тем рынок жилья за границей является более привлекательным, а проценты за пользование заемными средствами более низкими, чем в нашей стране.

В чем особенности оформления ипотеки за рубежом

Во многих странах отношение к ипотечным заемщикам-иностранцам, в том числе россиянам, вполне лояльное. В большинстве случаев размер кредита для них будет меньше, чем для собственных граждан, но можно рассчитывать на вполне удобные условия.

«РБК-Недвижимость» разбиралась, где россияне могут получить ипотечный кредит, на каких условиях купить жилье и какие страны для покупки предпочитают.

Легче всего получить ипотеку в тех странах, где такой вид кредитования наиболее развит. Сейчас самые развитые страны в плане ипотечного кредитования — это Великобритания, Германия, Франция, скандинавские страны, США и Канада, а в последнее время еще и Испания, рассказал управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

Часто в странах с недорогим жильем, в которых предпочитают отдыхать и к которым присматриваются российские граждане, не самые выгодные условия по ипотеке либо кредит трудно получить, отмечает эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова.

Например, по данным Tranio, относительно невысокие цены на недвижимость (от €40–50 тыс.) в Болгарии, Латвии, Турции и Черногории, но диапазон ставок по ипотеке — от 6% до 9,5%. В Черногории ставки составляют 4–5%, но иностранцам трудно получить кредит: с зарубежными покупателями работает только Erste Bank, но для получения кредита в нем нужно обзавестись видом на жительство в стране.

В то же время в странах, где недвижимость стоит дороже (от €100 тыс.), условия по ипотеке выгоднее. Например, в Германии можно рассчитывать на 50% от стоимости жилья под 1,5–2% годовых, в Испании — на 70% под 2,5% годовых, в Португалии — на 50–60% под 2,5–4% годовых, пояснила Кожевникова.

Какие нужны документы

Во всех странах требуется стандартный пакет документов: паспорт, анкета с личными данными, документы, подтверждающие платежеспособность (НДФЛ, отчетность компании), документы о происхождении средств, документы на недвижимость (предварительный договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из реестра, фото, описание, договор аренды, если объект сдан в аренду, и т. д.). Документы нужно перевести на местный язык. Поручители обычно не являются обязательным требованием.

Что касается условий, то для зарубежного банка не имеет значения национальная принадлежность будущего ипотечного заемщика, важны лишь понятия «резидент» и «нерезидент», отмечает Игорь Индриксонс.

«Пакет запрашиваемых документов абсолютно одинаков как для резидента, так и для нерезидента. Но в конце концов банку плевать на все это, потому что, в принципе, он не сможет проверить все эти документы: ни китайские, ни российские, ни какие-либо другие. Просто для нерезидента первоначальный взнос больше, чем для резидента. И именно сумма первоначального взноса будет являться подстраховкой для банка за невозможность проверить документы».

Ипотека в популярных странах у российских покупателей

«Ипотечные кредиты в Германии пользуются спросом, особенно у покупателей доходной недвижимости. Ипотека снижает размер подоходного налога: расходы по процентам вычитаются из дохода инвестора и тем самым уменьшают налогооблагаемую базу», — подтвердила Юлия Кожевникова.

По данным Tranio, в Германии банки охотнее финансируют покупку новостроек, а к недвижимости на вторичном рынке относятся требовательнее — тщательнее оценивают состояние объекта и учитывают год постройки. «Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку, если объект сдан или будет сдаваться в аренду. Так он может оценить доходность и быть уверенным, что собственник покроет ипотеку арендными платежами», — говорит Кожевникова.

Доходная недвижимость часто продается с пометкой о том, что она уже сдана. В Германии просто так расторгнуть договор об аренде и освободить квартиру можно, уплатив штраф. Но для ипотечных покупателей наличие арендатора — только плюс, поскольку арендными платежами можно гасить ипотечный кредит.

Многие российские покупатели предпочитают покупать недвижимость недалеко от Барселоны, куда чаще всего приезжают на отдых. В основном покупают только в тех районах, где есть вся необходимая инфраструктура, рядом с морем или с хорошими международными школами.

По данным испанской Ассоциации инспекторов по регистрации недвижимости (Colegio de Registradores), доля российских покупателей в четвертом квартале 2017 года составляла 3% (десятое место среди иностранцев).

В Испании ставка в разных банках варьируется от 2% до 6% годовых, сумма первоначального взноса — от 20% до 50% стоимости объекта. Заем может выдаваться на 20–30 лет. При покупке жилья на сумму от €500 тыс. можно рассчитывать на ВНЖ, отмечают в Tranio.

Иностранцы могут получить кредит в размере до 60–70% от стоимости недвижимости, но ставки высокие (8,5–9,5% годовых), рассказала Юлия Кожевникова.

При покупке недвижимости в Болгарии можно получить вид на жительство, но порог входа довольно высокий — если сумма покупки составляет не менее 600 тыс. левов (примерно €300 тыс.), рассказала эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова.

Однако в покупке болгарской недвижимости есть свои плюсы. По данным «Миэль-Франчайзинг», при оформлении недвижимости на юридическое лицо можно получить документ, фактически предоставляющий вид на жительство в стране. Согласно этому документу, на территории Болгарии можно находиться более 180 дней в году (срок, которым ограничено пребывание на территории Болгарии в соответствии с визовым режимом).

«Банкам в Греции не запрещено выдавать ипотечные кредиты иностранцам, но на практике их получить непросто. Общие условия: до 90% от стоимости недвижимости, ставки от 3,5% до 7% годовых», — пояснила Юлия Кожевникова.

Условия по ипотечным кредитам в разных странах мира

Источники:
http://onedvizhke.ru/ipoteka/ipoteka-za-rubezhom
http://vuzlit.ru/5521/osobennosti_ipotechnogo_kreditovaniya_rubezhom
http://cbkg.ru/articles/ipoteka_za_granicejj.html
http://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/ipoteka-za-rubezhom.html
http://www.ipoteka-legko.ru/ipoteka-za-rubejom/
http://realty.rbc.ru/news/5ab100d19a79471d0df819cb
http://vcgarant.com/page/605-emyhratsyya-yz-kazakhstana-v-evropu-kak-y-kuda-uekhat.html