Рынок недвижимости Финляндии: особенности покупки и владения жильем
О том, как купить землю или квартиру в Финляндии, не стать жертвой мошенничества, а также об особенностях рынка жилья этой страны рассказала лицензированный риелтор Алина Лагода.
– Как давно вы занимаетесь недвижимостью?
– Я живу в Финляндии с 1998 года, а продажей недвижимости занимаюсь с 2007 года, являюсь лицензированным риелтором по сделкам купли-продажи, а также аренде жилья в Финляндии. Также до 3 мая 2049 года я – нотариус по недвижимости в Финляндии.
– Что примечательного в этой стране? Чем она привлекает иностранцев?
– Финляндия – маленькая, но очень красивая страна 187 888 озер, полуночного солнца, снежной сказки и северного сияния. Родина единственного и неповторимого Санта-Клауса.
– Дает ли покупка недвижимости или другие виды инвестиций в Финляндии какие-то льготы на получение ВНЖ?
– Покупка недвижимости в Финляндии не даёт никаких льгот на получение вида на жительство в этой стране.
– Есть ли какие-то ограничения на покупку недвижимости для иностранцев?
– Ограничений на покупку недвижимости для иностранцев почти нет. В настоящий момент иностранцам трудно открыть счёт в финских банках, что затрудняет оплаты.
– Может ли зарубежный гражданин купить в Финляндии земельный участок?
– Запретов на покупку земельных участков пока что нет, кроме участков, находящихся в приграничных зонах.
– Как происходит оформление сделки при покупке недвижимости в Финляндии?
– Стоит помнить, что в Финляндии есть несколько видов жилья. Недвижимость – это участок земли с возможными частными постройками на нём. А покупая квартиру, покупатель приобретает акции жилищно-акционерного общества. Они дают ему право распоряжаться квартирой, которая записана под этими акциями в уставе жилищно-акционерного общества (в дальнейшем ЖАО). ЖАО владеет участком земли, где построен многоэтажный дом или таунхаус. Также нужно помнить, что есть квартиры с полным правом собственности и квартиры с частичным правом собственности.
Обычно сделка происходит в банке покупателя. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, в котором указаны все условия сделки (что покупается, полная стоимость покупки, условия оплаты, условия перехода прав собственности, условия перехода прав владения и т.д.). Если оформляется сделка с недвижимостью (участком земли), то договор купли-продажи подписывает заверитель сделок (например, я). После того, как заверитель заверил сделку – юридически сделка состоялась.
После того, как сделка состоялась – сведения о новом собственнике квартиры отсылаются управляющему ЖАО, где находится данная квартира и он заносит новые сведения в устав жилищно-акционерного общества. Когда произошла сделка с участком (с домом или без), нотариус сообщает о сделке в государственный реестр, а новый собственник отсылает заявления о регистрации нового владельца (если новый владелец взял ипотеку в банке, то все данные на регистрацию высылает банк, где была взята ипотека).
– Как выглядит государственное регулирование сфер услуг риелторов?
– В Финляндии риелтором (фин. kiinteistönvälittäjä) имеет право называться человек, который сдал государственный экзамен по юридическим аспектам, с которыми может столкнуться и продавец, и покупатель. Экзамен проводится два раза в год в трех финских городах. В одном агентстве недвижимости такой экзамен должен быть сдан у 50% сотрудников. В каждом агентстве недвижимости есть человек, который отвечает за действия всех сотрудников и отчитывается перед государственными структурами.
– С какими видами мошенничества и недобросовестности может столкнуться инвестор при покупке недвижимости Финляндии? Какие способы защиты своих интересов?
– Самый большой риск при покупке объекта инвестором – это недостаточное знание законов Финляндии и недостаточное ознакомление с самим объектом покупки. Самая лучшая защита – это обратиться к специалисту (в сфере недвижимости – это лицензированный риелтор).
– Как проверить юридическую чистоту объекта?
– Юридическую чистоту проверяют риелторы продавцов перед тем, как выставить объект на продажу.
– Какие налоги придется заплатить при покупке недвижимости?
– При покупке покупатель оплачивает налог на переход прав собственности. Покупая участок земли с домом, покупатель платит 4% от полной стоимости покупки. Покупая квартиру – 2% от ее полной стоимости. В некоторых случаях покупатель получает освобождение от платежа этого налога: покупатель должен быть от 18 до 39 лет (включительно), это его первая собственность, которую он покупает именно для постоянного проживания в ней (должен переехать в течение шести месяцев после покупки).
– Какой налог нужно платить при сдаче недвижимости в аренду и при продаже?
– При сдаче и продаже недвижимости/квартиры собственник платит налог на прирост капитала. До 30 000 евро в год – это будет 30%, свыше 30 000 евро в год – уже 34%.
– Что лучше покупать в Финляндии с инвестиционной целью? Где находятся такие объекты? Какую рентабельность могут обеспечить? Какие цены?
– Я считаю, что лучше покупать 1-2-комнатные квартиры. Либо на первых этажах, либо в доме с лифтом. Идеально если отопление электрическое. Ну, и месторасположение дома, конечно, очень важно. Чем ближе к школам/детским садам, продуктовым магазинам и т.д., тем больше желающих будет её снять.
Цены на аренду практически не снижаются, а только растут – на 5-15% в год. Но следует помнить, что растут и коммунальные услуги, за которые отвечает собственник квартиры. Хорошо, если рентабельность 8-10%. Возможна и 15-20%, но в этом случае очень большой риск. В больших городах инвесторы довольны и 7%.
– Какие цены за метр квадратный на квартиры и дома?
– На этот вопрос нет однозначного ответа. Всё зависит от месторасположения дома, годa постройки, уже сделанных или будущих ремонтов самого здания и т.д. Самое дорогое жилье стоит более 11 000 евро за квадратный метр.
– А на коммерческую недвижимость?
– Коммерческие помещения могут стоить и до 7000 евро за квадратный метр. Машиноместо может быть уже включено в покупку квартиры (по уставу ЖАО), а может продаваться отдельно по 20 000 евро за место.
– Во сколько обходится содержание недвижимости в Финляндии?
– Владельцы квартиры обязаны платить: коммунальные платежи, возможные расходы по ремонтам самого жилого здания, за электричество и воду, пользование возможной сауны в доме, за парковочное место.
Владельцы частного дома оплачивают налог на недвижимость (один раз в год), отопление дома, воду и электричество, возможную оплату за уборку дороги, за вывоз и утилизацию бытовых расходов, все ремонты по дому.
– На рынке недвижимости Финляндии сейчас превалирует спрос или предложение?
– Вот уже несколько лет предложение больше спроса.
– Что Ваша компания может предложить инвестору, располагающему суммой до 100 тысяч евро?
– За 100 000 евро можно будет купить однокомнатную и двухкомнатную квартиру в многоэтажном доме (дом будет старше 30 лет). В таких объектах бывают мёртвые месяцы, когда квартира пустует, но собственник всё равно платит ежемесячные коммунальные платежи.
– А если сумма от 100 до 200 тысяч евро?
– В этом случае можно купить 2 двухкомнатные квартиры в танхаусе (не старше 10 лет). На такие объекты всегда очередь из арендаторов, поэтому риск, что квартира пустует хотя бы один месяц, снижается.
– Насколько распространены на рынке недвижимости Финляндии частные дома? Насколько они выгодны с точки зрения инвестиций?
– В крупных городах (Helsinki, Turku, Tampere, Oulu и т.д.) квартир больше, чем частных домов. В других районах Финляндии сделок с земельными участками очень много. Редко, когда частные дома сдают в аренду. Это невыгодно для собственника.
– Чем Ваша компания может помочь потенциальному инвестору?
– Мы работаем в районе городов Hamina, Kotka, Virolahti, Miehikkälä. Наша компания делает официальные оценки всех объектов, находящиеся в данных городах. Мы рекламируем все объекты, проводим показы, консультируем, составляем все договора на сделки. И в нашем АН работают три нотариуса по недвижимости. Поэтому с нами безопасно и покупать, и продавать объекты.
Купленные россиянами дома в Финляндии стоят пустыми
В центре Тохмаярви на юго-востоке Финляндии уже несколько лет стоит двухэтажный дом, купленный россиянином и оставленный бесхозным практически сразу после заключения сделки. Дом сдавался в аренду, но спустя полгода выяснилось, что обязанности владельца по оплате электричества и отопления не выполнялись, сообщает финский портал Yle.
Как одолжить на эмиграцию
Сначала арендаторы приняли решение самостоятельно организовать оплату за коммунальные услуги, но после двух лет и эти люди из дома выехали. С владельцем здания ни арендаторам, ни представителям муниципалитета связаться не удается.
Эта история — не единичный случай. Подобные «владельцы-призраки» оставили заброшенные дома в других районах, в первую очередь в Восточной Финляндии — в Савонлинне, Энонкоски и Пуумале.
Четыре года назад в министерство юстиции Финляндии даже поступило предложение разработать законопроект о необходимости иностранного владельца недвижимости иметь представителя в Финляндии, однако оно не было принято. Сейчас местные власти снова озаботились этим вопросом.
Власти волнует не то, что недвижимостью владеют иностранцы, а то, что они не следят за ней должным образом. Россияне оказываются не готовы к местным условиям, говорят эксперты.
Например, сейчас граждане России не могут открыть счет в финском банке, а это заметно осложняет процедуру оплаты за обслуживание недвижимости: деньги за жилищно-коммунальные услуги списываются как раз с банковского счета, при неоплате услуги отключаются.
Зачем россиянам Дубай
Зачастую россияне, проживающие в приграничных регионах, покупают недвижимость в Финляндии по принципу географической близости и не всегда оценивают, с какими трудностями им придется столкнуться.
«Потом приходит понимание того, что все равно нужно каждый раз делать визу, стоять на границе, а доходность бизнеса не так велика, как хотелось бы, и есть более привлекательные в этом плане регионы. Привлекательность Финляндии как места жительства падает по сравнению с теплыми странами, которые россияне открыли для себя позже, чем этого северного соседа», — комментирует член совета директоров девелоперской компании «Стройинвесттопаз» Максим Раевский.
Кроме того, основная причина для покупки недвижимости в Финляндии — отдых.
«Около 66,7% риелторов считают, что главная причина, по которой россияне покупают недвижимость в Финляндии, — приезжать на отдых. При этом никто из опрошенных не называет главной причиной переезд на ПМЖ», — рассказывает эксперт брокера зарубежной недвижимости Tranio.Ru Юлия Кожевникова.
Бизнес в собственной квартире
Аналитики рынка связывают низкий интерес к Финляндии как к месту для проживания с относительно плохим климатом, высокими налогами и консервативностью бизнес-среды.
Из-за того что дома в Финляндии используются в основном как курортное жилье, они пустуют большую часть года.
«Как правило, это происходит, когда именно для этих собственников средства, которые были вложены в дома, не значат так много, чтобы тратить время на их продажу. Это могли быть деньги, которые нужно было срочно инвестировать, но со временем люди нашли более привлекательные варианты инвестиций в недвижимость, а эти дома стоят как запасной вариант», — рассказывает Максим Раевский.
По словам экспертов, подобная ситуация наблюдается в Латвии, где многие россияне покупают недвижимость, просто чтобы получить вид на жительство.
Запасной аэродром в Прибалтике
Они не уезжают туда сразу, но хотят иметь такую возможность в случае обострения политической обстановки. Некоторые даже не появляются в купленных квартирах и домах и не платят за коммунальные услуги, рассказывают риелторы.
Россияне, которые сталкиваются с проблемами на новом рынке и не находят решения, предпочитают продавать недвижимость.
В июне этого года некоторые компании по продаже недвижимости в Финляндии зафиксировали уход с рынка россиян, отметив, что наши соотечественники стали чаще выставлять свои дачи на продажу.
Тогда генеральный директор компании по продаже недвижимости в Финляндии JG House Юрий Гненый рассказывал «Газете.Ru», что к началу лета по сравнению с тем же периодом прошлого года количество сделок по покупке недвижимости россиянами в Финляндии снизилось примерно на 15%.
Источники:
http://www.gazeta.ru/realty/2014/09/15_a_6215201.shtml
http://myfinlandia.ru/strana/obrazovanie-v-finlyandii.html
