Сдача своего жилья в аренду в Испании – подводные камни
Часто приходится читать фразы из серии: “Возьму ипотеку, куплю домик в Испании, буду его сдавать и гасить ипотеку”. Или: “Куплю квартиру, с осени по весну буду ее сдавать, а летом буду сам приезжать”.
Так вот, по поводу “сдавать с осени по весну” – об этом лучше сразу забыть. Никому это жилье не будет нужно с осени по весну. Я знаю десятки квартир-домов, принадлежащих русским и пустующих в этот период, – владельцы не могут их сдать.
Если сдавать временно, то жилье будет (если будет) пользоваться спросом только в высокий сезон. Если сдавать постоянно, то вы туда летом сами приехать не сможете.
Теперь по поводу постоянной сдачи. Да, теоретически – это работает. Практически – вас с этим делом может ждать оглушительный облом. Нет, конечно, если купить квартиру в хорошем месте в Барселоне, где всегда есть устойчивый спрос на аренду, то вы ее, скорее всего, сможете сдать. (Другой вопрос, что из этого получится: о проблемах – ниже.)
Но если купить квартирку-домик где-нибудь на побережье, то и с постоянной арендой вполне могут быть проблемы: там нормальный спрос только в сезон, а в сезон хочется приехать самому. Да и если покупать недвижимость чисто под сдачу – тоже лучше не рассчитывать, что вам удастся нормально забить весь сезон без серьезных “дырок” в неделю-две-месяц, даже если вы дадите привлекательную цену. Это уж не говоря о том, что при сдаче жилья в сезон с этим надо конкретно работать: там будет куча всевозможных проблем.
И еще один момент, который нужно четко учитывать, строя радужные планы на покупку жилья под постоянную сдачу. В Испании очень своеобразные законы.
Представьте себе ситуацию. Вы сдали квартиру (дом) в постоянную аренду. Встречались с арендаторами – благообразные дедушка с бабушкой откуда-то из Валенсии. Или из Перу. Или из Зажопинска – неважно. Подписали стандартный контракт на постоянную аренду с пролонгацией до трех лет. Они заплатили за месяц вперед плюс депозит. И даже следующие два месяца исправно платили. А потом платить вдруг перестали. И коммуналку, которая первый раз пришла только через три месяца, не оплачивают.
Вы приезжаете к своему дому и пытаетесь с ними поговорить – арендаторы к вам не выходят, вас зайти не пускают и тут же вызывают полицию. Приезжает полиция. Заходит к ним в дом, эти люди показывают договор аренды, после чего полиция выходит к вам и говорит, чтобы вы отсюда быстро убирались. Если вы попытаетесь проникнуть на территорию своего дома – вас арестуют. (Это не шутки: вы не имеете права входить на территорию своего сданного в аренду жилья без приглашения арендаторов.)
В доме заканчивается солярка, на которой работает котел для горячей воды и отопления. Жильцы накупают электрических обогревателей и используют их круглосуточно: они все равно не собираются платить за электричество. Вы получаете счета за электричество на 700-800€ в месяц. Приходите в энергетическую компанию и просите отключить ваш дом от электричества. Вам говорят, что пока не могут это сделать – даже по вашему заявлению. Вот когда компьютер сообщит, что ваш дом нужно отключить за неоплату – тогда отключат. Но это может произойти не очень скоро.
Ну и в этом случае писать заявления в полицию бесполезно совершенно. Это не дело полиции – разбираться с вашими арендаторами. Это дело суда. И пока полиция не получит постановление суда о выселении жильцов – они и пальцем не пошевелят, законы такие. И до решения суда вы также не можете пытаться как-то повлиять на арендаторов: врываться в дом, ласково увещевать их с помощью бейсбольной биты и так далее – за это сами можете получить тюремный срок.
Поэтому вам придется по полной программе затевать судебную процедуру, причем еще и нанимать хорошего адвоката, чтобы попытаться как-то ускорить процесс. А процесс – небыстрый.
До первого заседания пройдет 6-8 месяцев. И дальше – зависит от поведения арендаторов. Если они явятся на суд и заявят, например, что они вам все прекрасно платят, только наличными и без расписок, – тогда будет назначено новое судебное заседание. Если они и на второе заседание явятся и снова будут возражать – может быть еще и третье заседание (причем каждое следующее – тоже через пару месяцев). И только на третьем заседании, если арендаторы не представят убедительных (а не голословных) доказательств своей правоты, будет постановление о выселении. Вот тогда полиция их выселит в 24 часа.
Впрочем, есть и нюанс. Если в арендуем доме живет хоть один малолетний ребенок, а арендаторы смогут доказать, что им больше негде жить, – вот такие суды могут затягиваться на годы, прецедентов было немало.
Я о подобных проблемах с арендаторами много читал на форумах, слышал от знакомых, и, более того, в подобную ситуацию попал один мой друг, так что я данную историю знаю во всех подробностях. Ему, правда, удалось получить уведомление о выселении арендаторов в первом же судебном заседании, но сколько там было потрачено нервов и денег – не передать. И расхлебывать потом это все ему пришлось долго, не говоря уж о том, что дом, который эти негодяи оставили в ужасном состоянии, пришлось ремонтировать. Можно, конечно, дальше судиться по поводу возмещения ущерба, но это вообще 3-5 лет без какой-либо гарантии результата.
Поэтому подумайте еще раз о светлой идее “куплю квартирку в Испании, буду сдавать – через несколько лет ее окуплю”. Это очень мало у кого получается. Точнее, я не знаю вообще ни одного человека, которому это удалось. (Впрочем, понятно, что у меня выборка – нерепрезентативная.)
Но есть и более интересный вариант, о котором российские покупатели жилья почти ничего не знают. Я о данном явлении также неоднократно читал на испанских форумах, но думал, что это просто такие страшилки – мол, не может быть такого. А потом это фактически своими глазами наблюдал на примере другого друга, который купил дом в Испании.
Представьте себе ситуацию. Вы купили дом или квартиру в Испании. Ну, вложение денег. Жилье пока стоит совершенно пустое, а вы планируете где-то через полгодика приехать, покупать мебель и всячески обустраиваться.
Приезжаете – веселый и довольный, – а в вашем доме (квартире) живут совершенно посторонние люди. Причем явно, так сказать, деклассированные элементы. Кто они – неважно: испанцы, румыны, поляки, русские или марокканцы.
Важен сам факт: вы приехали в свое жилье, а там живут какие-то посторонние люди. И дверь вы не можете открыть – замки давно поменяли.
Что дальше вы будете делать? Вызывать полицию? Можно не трудиться, полицию раньше вас вызовут они. Приедет полиция. И даже если вы сможете им объяснить, что происходит (на испанском), полиция первым делом зайдет в дом. Там захватчики покажут свои документы и нацарапанный левой пяткой договор об аренде вашего дома (квартиры) с поддельной вашей подписью. Более того, там договор спокойно может быть не с вами, а с, например, Хосе Антонио Домингесом Бандерасом – наплевать. Это не играет особой роли.
Что бы вы там потом ни говорили полиции, как бы ни доказывали, что вы владелец, а это непонятно кто, ответ будет простой: идите в суд, там будут разбираться, арендаторы они или нет.
И дальше – вся та же судебная бодяга на несколько месяцев. Только на этот раз это даже не арендаторы, которые прекратили платить, а обычные захватчики.
Если бы я подобную ситуацию не видел бы собственными глазами – ни за что не поверил бы в то, что такое возможно. Тем не менее это факт: подобные истории по всей Испании (да и не только там: об аналогичных случаях мне рассказывали, например, в Бельгии) происходят – не особенно часто, но бывает. И местные мне это тоже неоднократно подтверждали. Более того, местные мне сами говорили, что когда я с семьей в очередной раз уезжаю в Москву – обязательно нужно оставлять кого-то, чтобы человек приходил, открывал шторы и демонстрировал, что дом жилой, а не стоит пустой.
На вопрос, а что тогда мешает захватчикам вселиться, например, в тот момент, когда мы ушли в магазин, местные объясняли, что тут все работает как-то по-другому: в таком случае негодяев повинтит полиция по факту взлома и присутствия при этом в доме ваших личных вещей – по этой причине всегда захватывают только пустующие строения и квартиры, причем присматриваются к ним довольно долго, чтобы убедиться в том, что жилье действительно необитаемое и там нет личных вещей хозяев.
Ну и, понятное дело, опасность захвата тем меньше, чем выше статус района с вашим жильем и чем гуще он населен. Как правило, для захвата выбирают или удаленные пустые дома, стоящие где-нибудь на горе, или заброшенные строения в “плохих” районах.
Я, собственно, к чему это все пишу? К тому, чтобы потенциальные и состоявшиеся покупатели представляли, какие подводные камни здесь бывают. Конечно, у одних вполне получается сдавать дом (квартиру) на постоянной основе и они никаких проблем не имеют – я очень рад за них. Наша домохозяйка-каталанка с нами тоже никаких проблем не имела и, когда мы сказали о том, что съезжаем, чуть ли не со слезами на глазах просила найти ей для аренды русских – мол, русские, они такие классные. Мы никак с ней не спорили по поводу того, какие русские классные, но предупредили, что как все испанцы очень разные, так и русские тоже могут попасться проблемные. А могут и не попасться.
Впрочем, знаю немало историй о том, как владельцы недвижимости, поработав с русскими-украинцами после, например, марокканцев, говорят, что теперь будут сдавать только русским-украинцам. Из серии: “Мать твоя – чистюля, дай бог каждому!”
В общем, тут нужно хорошо понимать четыре простые вещи.
1. Сдавать в сезон квартиру-дом не так уж и просто, а финальный результат спокойно может быть нулевым: расходы сожрут прибыль или же прибыль будет незначительной на фоне серьезных затрат времени и нервов.
2. Сдавать квартиру-дом в несезон и самому жилье использовать в сезон не слишком реально.
3. Сдавать квартиру-дом на постоянной основе может быть сопряжено с серьезными проблемами.
4. Держать в Испании пустующую квартиру-дом опасно: есть шанс ее захвата, потом замучаетесь этих негодяев выселять.
Источники:
http://mymansion.ru/stili-interera/ispanskiy-stil-v-interere.html
